Важно

05.03.2018

Ухудшение состояния жилищного фонда как следствие дисбаланса роста цен и тарифов на ЖКУ

Павел Степура 0

Дисбаланс роста цен на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД и роста тарифов в первую очередь на коммунальные ресурсы оказывает значительное отрицательное долговременное влияние на состояние жилищного фонда в Москве. Аналогичная ситуация наблюдается и в ряде регионов России.

Согласно действующему российскому законодательству платежи населения за жилищно-коммунальные услуги состоят из трёх частей:

• ЖИЛИЩНЫЕ УСЛУГИ (содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме);
• КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ (электроснабжение, водоснабжение, водоотведение, газоснабжение, теплоснабжение);
• ВЗНОС НА КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ (либо оплата за социальный наём — для нанимателей).

При этом тарифы на коммунальные услуги (как и минимальный взнос на капитальный ремонт) устанавливаются уполномоченными государственными органами регулирования, а ставки и цены на жилищные услуги не подлежат государственному регулированию, хотя в определённых случаях могут и устанавливаться местными органами власти (для помещений, принадлежащих местным органам власти, и для многоквартирных домов (МКД), самостоятельно не принявших решение об установлении цены за жилищные услуги).

В последние годы в сфере цен и тарифов на жилищные и коммунальные услуги сложилась следующая ситуация, на которую стоит обратить внимание.

Жилищные услуги (средства, которые идут в адрес управляющей организации на содержание и текущий ремонт общего имущества) укрупнённо распределяется на следующие виды затрат:

• Текущее содержание общего имущества (уборка лестничных клеток, холлов, лифтов, техническое обслуживание инженерных систем, очистка кровель от снега и наледи и т. д.), включая заработную плату персонала.
• Текущий ремонт общего имущества: конструктивных элементов, инженерных коммуникаций и оборудования, включая подготовку к эксплуатации в осенне-зимний период.
• Техническое содержание специализированных инженерных систем и оборудования, требующих особых компетенций — лифтовое хозяйство, система газоснабжения, системы дымоудаления и противопожарной автоматики, пожарный водопровод и т. п.).
• Вывоз, переработка и утилизация твёрдых коммунальных отходов.
• Коммунальные ресурсы, используемые на содержание общего имущества (вода для уборки холлов, лестничных клеток и лифтов, электроэнергия на освещение подъездов и для обеспечения работы лифтов и иного электрического оборудования и т. д.).
• Затраты непосредственно на управление МКД (содержание управляющей организации, включая персонал).
• Прочие расходы (банковское обслуживание и т. д.).

Размер этих затрат по видам в рамках жилищных услуг имеют разную степень роста и демонстрируют весьма негативную тенденцию, которая наиболее ярко проявилась в Москве. Так, рост затрат на текущее содержание общего имущества, как правило, пропорционален росту инфляции. Тем более, что этот вид затрат обусловлен нормативами уборки и минимальным размером оплаты труда.

То же самое касается и затрат, касающихся вывоза и утилизации твёрдых коммунальных отходов, а также технического содержания специализированных инженерных систем и оборудования, расценки на которые устанавливаются Правительством Москвы — их рост также напрямую пропорционален инфляции. Касательно коммунальных ресурсов, используемых на содержание общего имущества, можно привести для примера график изменения цен и тарифов в городе Москве за период 2011–2017 годов.

Из графика наглядно видно, что за весь период с 2011 по 2017 год рост тарифов, касающихся содержания общего имущества, составил: на горячую воду — 71,2%, на холодную воду — 51,9%, электроэнергию — 51,9%. При этом рост цены на жилищную услугу за тот же период 2011–2017 годов составил 20,4%.

В итоге имеем следующую ситуацию: перечисленные выше составляющие жилищной услуги — по пункту 5 (стоимость коммунальных ресурсов) выросли на 51–71%, по пункту 1 (текущее содержание) и 6 (содержание управляющей организации) выросли сообразно росту заработной платы (не менее инфляции за этот период), из пунктов 3 и 4 (техническое содержание специализированных систем и вывоз и утилизация твёрдых коммунальных расходов) выросли в соответствии с установлением регулируемых цен на специализированные работы (что так же примерно соответствует уровню инфляции). При этом рост инфляции по данным Росстата за указанные годы суммарно превысил 50,3%.

В результате складывается следующая картина: за период с 2011 по 2017 годы управляющие организации по пунктам 1, 3, 4, 6 (текущее содержание общего имущества, техническое содержание специализированных систем, вывоз и утилизация твёрдых коммунальных расходов и содержание самой управляющей организации) вынуждены увеличивать расходы на величину около 50%, примерно соответствующей инфляции. Одновременно, расходы на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества за тот же период выросли даже выше темпов инфляции — не менее, чем на 52%. А рост самой ставки на содержание и ремонт общего имущества за это же время выросли всего на 20,4%.

Если темпы роста нескольких составляющих выше, чем темпы роста итоговой суммы, значит какая-то составляющая должна сокращаться, т. е. какой-то вид расходов должен уменьшаться за весь этот период.

И в этой ситуации в жертву этого дисбаланса роста цен и тарифов на жилищно- коммунальные услуги были принесены расходы на текущий ремонт общего имущества. Т.е. управляющие организации за счёт ценовых и тарифных ограничений вынуждены сокращать свои затраты на текущий ремонт. А это автоматически означает, что чем меньше осуществляет затрат на профилактику и поддержание работоспособности конструктивных и инженерных систем многоквартирных домов, тем выше их износ, тем быстрее они перейдут из разряда «Работоспособное состояние» до «Ограниченно работоспособное состояние» и далее к категории «Недопустимое состояние». А значит, тем быстрее потребуется проведение капитального ремонта, который заведомо дороже профессионального подхода к текущему ремонту.

Здесь уместно провести аналогию с автомобилем — если своевременно не менять масло в двигателе или коробке передач, то износ движущихся частей резко возрастёт и капитальный ремонт двигателя и коробки передач потребуется значительно раньше срока, положенного при соблюдении сроков технического обслуживания.

В итоге дисбаланс роста цен на содержание и текущий ремонт общего имущества в МКД и роста тарифов в первую очередь на коммунальные ресурсы оказывает значительное отрицательное долговременное влияние на состояние жилищного фонда в Москве. Аналогичная ситуация наблюдается и в ряде регионов России.