Важно

28.02.2018

Живите в доме - и не рухнет дом

Председатель ТСЖ 0

Сколько в России аварийных домов? От такого прямого вопроса даже Гугл впадает в ступор. Для Минстроя это вообще «число зверя», табуированная суть национальной жилищной политики… Если верить отчетам Минстроя, то в 95% регионов достигнут некий динамический баланс: ежегодно расселяется 2,63 млн. кв. метров «аварийки» — и столько же новых развалин появляется…

Финансовые и социальные аспекты энергосбережения в МКД

В 2014 г. мне посчастливилось пройти стажировку в Европе, в университете г. Павия (Италия) по очень актуальной теме: «Энергетическая эффективность зданий в контексте устойчивого развития: опыт финансирования в странах ЕС и возможности для Украины». Городское самоуправление в Европе насчитывает более 500 лет, само понятие «коммунальная услуга» основано на «коммуне» - традиционной форме жилищного объединения горожан.

Многоквартирные дома ветшают в любом уголке мира, но сохранять и модернизировать жилье лучше всего научились именно в Европе. Особенно далеко европейцы продвинулись в деле экономии коммунальных ресурсов, и прежде всего - энергии. В Германии, например, национальный стандарт EnEV-2007 ограничивает допустимый расход тепловой энергии на отопление новых зданий (в т.ч. и подлежащих санации) до 70 кВт∙ч/ на квадратный метр в год. В России СНиП 23-02-2007 для МКД допускает годовой расход до 195 кВт∙ч/кв. м, а реальный расход, особенно для старых зданий больше этих показателей в несколько раз!

Правительство России законодательно стимулирует энергетическую эффективность при управлении общим имуществом в многоквартирных домах (МКД), для чего разработаны и активно совершенствуются два механизма: 1) энергосервисный контракт (договор); 2) комплексный капитальный ремонт.

В первом случае, внедрение энергосберегающих технологий осуществляет энергосервисная компания, которая возмещает инвестиции за счёт достигнутой экономии, а собственник/наниматель жилья не обременяется дополнительными платежами. Во втором случае, энергоэффективный капитальный ремонт осуществляется за счёт накопленных средств фонда капитального ремонта или заёмных средств, при этом государство может возместить часть затрат при достижении экономии (соответственно, первоначальные инвестиции ложатся на плечи собственников/нанимателей). Оба механизма находятся на стадии становления и «обкатываются». Однако, наличие выбора уже свидетельствует о позитивных сдвигах в анализируемом вопросе.

Но для того, чтобы выйти из замкнутого круга и привлечь инвестиции в отрасль целесообразно наличие нескольких рабочих механизмов финансирования, что позволит выбрать наиболее подходящий для условий конкретного многоквартирного дома. Изучение зарубежного опыта даёт возможность расширить представление об источниках и механизмах финансирования энергоэффективности в жилищном хозяйстве. 

Сегодня в Европе для финансирования мероприятий по повышению энергетической эффективности в жилищном хозяйстве наиболее активно используются: 
схемы кредитования в рамках специализированных агентств и револьверных (возобновляемых) фондов; 
инвестиции РСО, активно финансирующие современный энерго-инжиниринг на этапе потребления (на стороне потребителя), по которым государством гарантируется возвратность; 
энергосервисный контракт (рассмотренный выше);
налоговый вычет.

Финансирование мероприятий по повышению энергоэффективности:

Немецкая схема мягких кредитов (SOFT LOANS SCHEMES) правительственные субсидии выдаются домовладельцам через коммерческие банки, под проценты, которые ниже рыночных (1%-2% годовых на период от 10 до 30 лет).

Опыт Нидерланд:

1. Амстердам. Финансирование кредитов из револьверного (возобновляемого) фонда «Инвестиционный фонд Амстердама» (The Amsterdam Investment Fund), сформированного из средств, вырученных в результате продажи акций государственного предприятия «N.V. Nuon Energy». Процентная ставка по кредиту для собственников/нанимателей жилья на протяжении 2014-2017 гг. составила 2% годовых; 
2. Дельф. Муниципалитетом города в 2006 г. взят кредит в банке для местных органов власти (Bank for Dutch Local Authorities) под 2% годовых (200 млн.евро на протяжении 2006-2013 гг.; 500 млн.евро с 2013 по 2016 гг.) на основе которого создан «Фонд энергосбережения» (The Delft Energy Saving Fund) имеющий револьверный (возобновляемый) характер. Он на 100% профинансирован муниципалитетом. Из данного фонда предоставляются кредиты под 1,5-4,0 % (в разные годы) на инвестирование энергоэффективных мероприятий.

Опыт Франции, в Центральном регионе на основе кредитных средств Европейского инвестиционного банка (EIB) (50%), кредитных средств пяти местных банков (50%) и государственных субсидий (доля неизвестна) был создан Инвестиционный фонд для развития зелёной экономики (Investment  fund for green economy ”Preveo”), имеющий револьверный (возобновляемый) характер, размер которого превышает 300 млн.евро. (2010-2014 гг.). 

Опыт США, Австралии. Органы власти осуществляют эмиссию облигаций местного займа. Консолидированные средства направляются на финансирование собственников/нанимателей с целью энергосбережения и/или установки возобновляемых источников энергии в их домах. Возмещение инвестиций осуществляется через местные налоги, которые «прикрепляются» к зданию, а не к собственнику (Property-Assessed Clean Energy (PACE) scheme). 

В Великобритании ресурсоснабжающая компания предоставляет потребителю заёмные средства на повышение энергетической эффективности при потреблении энергии (ресурса), а средства погашения займа собирает через платёжный документ (счёт): это основная идея правительственной программа от 2013 г. «Зелёный договор» (“Green deal”), основанной на принципах механизма «pay as you save» или «оn-bill financing». Процентная ставка по заёмным средствам 7,7-8%.

В Италии население активно пользуется налоговым вычетом, который предоставляется при осуществлении затрат на мероприятия, связанные с повышение энергоэффективности существующих зданий. Т.е. та сумма, на которую уменьшается налоговая база.

Пассивный дом и его активные жители

Проблема старого и ветхого жилфонда существует не только в России, а законы экономической целесообразности работаю везде одинаково. Более того, изучив практику многих городов Италии, Франции, Германии - я могу утверждать, что при внедрении стандартов «пассивного (энергоэффективного) дома» в основе всех государственных решений присутствует важнейший социальный аспект - ежедневная и кропотливая работа по т.н. «мотивации населения». Термину «пассивный дом» чуть более пятнадцати лет, но подразумевает он как раз очень активное экономическое поведение каждого жителя в данном доме. Именно такого жителя МКД, ответственного и юридически грамотного собственника сегодня очень не хватает российскому ЖКХ. 

Изучая опыт государственного и муниципального регулирования в ЖКХ разных стран, я не раз убеждалась в том, что даже в Европе, при несомненном совершенстве юридических и финансовых инструментов, - успех энергосберегающих мероприятий зависит от особенностей традиционного уклада, бытовых привычек и предрассудков. В любой стране можно наблюдать косность и недоверие горожан к государственным инициативам. 
Очевидно, что государству недостаточно только создавать револьверные фонды, для успеха в государственно-частном партнёрстве важны и такие аспекты, как возможность получения выгоды для малого и среднего бизнеса, а главное – внятное и убедительное донесение до населения ответа на вопрос «Зачем?». 

Я предлагаю провести как можно более широкий опрос среди собственников МКД в России: при каких обстоятельствах они готовы заключить, к примеру, типовой энергосервисный договор?   И какая нужна информационно-разъяснительная работа от муниципальных властей при формировании сметы энергоэффективного капремонта? Надо спросить людей!
И не стоит при этом сразу, огульно обвинять российских граждан в консерватизме или скупости. Поверьте – в Риме или Тель-Авиве бытовых ретроградов не меньше, чем в Перми или у нас в Макеевке. Всюду работает простой закон человеческого общежития: если у соседа поставили общедомовой счетчик – значит надо просто… переспросить соседа! 

Я живу в прифронтовом городе, в Макеевке, у нас тоже изношенные трубы и много ветхого жилья. При этом для жителей многоквартирных домов в ДНР тема энергоэффективности сегодня не настолько актуальна, как – в принципе тема сохранения дома при возможных обстрелах. Удивительно, что для МКД Москвы и Подмосковья энергоэффективность также не является актуальной темой и - почти по тем же соображениям: собственники приватизированных квартир не чувствуют себя в безопасности, не уверены в завтрашнем дне. Такую «традицию» надо решительно изживать.