ТСЖизнь

07.03.2018

Ассоциация МКД обратилась к мэру Мурманска

Председатель ТСЖ 0

…всю сумму штрафа, наложенного ГЖИ, необходимо направлять на выполнение работ на том объекте, который был предметом проверки. Иное – рассматривать как нецелевое использованию средств граждан!

Ирина МЕДВЕДЕВА, председатель Координационного Совета Мурманской Ассоциации представителей объединений собственников помещений МКД

Странное отношение к ТСЖ/ТСН/ЖСК/ЖК наблюдается у городского руководства в Мурманске. Как и в целом по стране, у нас есть многочисленные застарелые тупики и коллизии в городском ЖКХ, созданные не без участия органов МСУ, из-за которых для руководителей жилищных объединений складывается порой невыносимая обстановка для нормальной работы. Поэтому ряд председателей ТСЖ и ЖСК с наиболее активной гражданской позицией в 2017 учредили Общественную организацию «Мурманская ассоциация представителей объединений собственников помещений многоквартирных домов» и предложили мэру, Горсовету депутатов и главе администрации Мурманска ввести практику рабочих встреч с представителями Ассоциации для выработки путей решения проблемных вопросов гражданско-жилищного правоприменения в городском ЖКХ. Общественные эксперты Ассоциации в аналитической записке представили мэру реальный без прикрас обзор наиболее злободневных проблем и конкретные предложения по их преодолению на благо граждан, а значит на благо города.

Обзор актуальных проблем и пути их решения

Проблема № 1 – нарушения работниками муниципального контроля функций, предписанных ст. 20 ЖК РФ, в отношении надзора за ТСЖ/ЖСК/ТСН/ЖК. Такие нарушения приводят к избыточному административному воздействию на некоммерческие объединения собственников жилья с негативными последствиями для их развития и для благополучия населения домов.

Все местные законодательные акты не должны выходить за рамки полномочий и юрисдикции федеральных законов, поэтому при проведении проверки контрольно-надзорный орган должен действовать строго в пределах полномочий предоставленных ему Федеральным законодательством, а именно ст. 20. ЖК РФ и Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц при осуществлении государственного контроля и муниципального контроля» со строгим соблюдением прописанного в законе регламента рейдов и проверок. Нарушения регламента проверки объектов и правил благоустройства муниципальным персоналом административных комиссий и управлений округов приобрели массовый характер, что подтверждается судебной практикой по отмене их постановлений Решениями Арбитражного суда, признанными судом как незаконными (дело № А42-2170/2017, дело № A42-2419-2017, дело № А42-4229/2016, дело № A42-2777-2017, дело № A42-2778-2017, дело № A42-2779-2017,  дело № A42-3703-2016, дело № A42-3773-2016, дело № A42-4494-2016, дело № A42-5952-2016, дело № A42-9160-2016 и множество других дел). Эти факты ненадлежащего исполнения служебных обязанностей влекут, согласно КоАП РФ ст. 2.4, ответственность должностных лиц: «Административной ответственности подлежит должностное лицо в случае совершения им административного правонарушения в связи с неисполнением либо ненадлежащим исполнением своих служебных обязанностей».

В то же время в открытых источниках отсутствуют сведения о деятельности административных комиссий и о постановлениях по взысканию за нарушения правил благоустройства на муниципальных объектах с их правообладателей, т.е. на объектах, непосредственно за состоянием которых в первую очередь и обязаны следить работники муниципального контроля.

Закономерен вопрос: почему нет служебных расследований и привлечения к ответственности муниципальных служащих из Управлений и Административных комиссий?

Предложение общественников для решения проблемы: 

• сотрудникам управлений административных округов и МКУ «НФУ» г. Мурманска прекратить «кошмарить» рейдами и проверками ТСЖ/ЖСК/ТСН, представляющие интересы собственников помещений домов, не являющихся муниципальным жилфондом; 
• направить рейды и усилия муниципальных сотрудников на контроль за нарушениями правил благоустройства на муниципальных объектах, направить усилия на понуждение всех собственников нежилых объектов и предприятий торговли нести свою долю затрат на содержание и благоустройство территорий, на которых они располагаются;
• в случаях, когда административное правонарушение доказано, а наказание адекватно нарушению и обосновано, сумму штрафа в полном объёме направлять на выполнение услуг/работ, за неоказание которых взыскан штраф, именно и конкретно на тот объект, который был предметом проверки. Иное равноценно нецелевому использованию муниципалитетом средств граждан, оплачивающих услуги ЖКХ; 
• принятые без публичного обсуждения с общественностью и с работниками сферы ЖКХ Правила благоустройства территории МО г. Мурманск от 27.10.2017 № 40-712 необходимо подвергнуть юридической правовой экспертизе и заключению Минюста на предмет их соответствия Федеральным НПА, согласно замечаниям, подготовленным общественными экспертами Ассоциации.

Проблема № 2 – отсутствие границ земельных участков (далее ЗУ) МКД, определённых на местности согласно нормам и требованиям Земельного законодательства. Администрация города уверяет, что возложенная на неё ст. 16 № 189-ФЗ, обязанность по формированию границ ЗУ МКД исполнена, и мол, теперь все земли перешли в общее имущество (ОИ) собственников помещений МКД и поэтому на них возлагаются все заботы и расходы по благоустройству территорий, причём даже на транспортные квартальные проезды в границах красных линий, являющиеся общественными зонами пользования неопределённого круга лиц.

На самом деле «автоматическое» включение какой-либо территории в состав ОИ законом не предусмотрено. Фактически формирование и межевание границ ЗУ по нормам Земельного Кодекса РФ по кварталам и тем более – под каждый МКД до сих пор в Мурманске не проведено, границы ЗУ в соответствии с требованиями земельного законодательства в подавляющем большинстве случаев не установлены. На кадастровый учёт, зачастую поставлены по несколько МКД под одним кадастровым номером без определённых на местности границ как самих таких объединённых территорий (мини-кварталов), так и без границ между этими домами, что является фарсом и имитацией кадастровых работ. Всё это, как и произошедшее свёртывание целевых программ по межеванию территорий под МКД, привело к нынешней неопределённости с придомовыми территориями и транспортными межквартальными проездами. Такое ненадлежащее псевдоформирование ЗУ создало невозможность для собственников помещений МКД узнать и доказать кому-либо местоположение реальных границ своих участков и, как следствие, невозможность включения их в состав ОИ собственников помещений конкретных домов. При этом, до тех пор, пока границы участков не установлены по нормам ЗК РФ, и пока общим собранием собственников помещений дома они не включены в состав их ОИ, нельзя утверждать, что какой-либо участок является ОИ только потому, что он каким-то нелепым образом без границ на местности был ранее учтён в ГКН. Все названные проблемы с землёй, если действовать строго в рамках правового поля, неизбежно приводят всех участников процесса к тупикам, в частности при выполнении программы «Формирования современной городской среды».

Предложение по решению проблемы:

Прекратить манипулирование законодательством по названной проблеме, Городскому Совету депутатов предусмотреть в бюджете города ежегодные средства на межевание территорий под МКД согласно регламенту, предусмотренному законодательством для постепенного приведения земельного кадастра в состояние, соответствующее нормам ЗК РФ и ГК РФ.

ПРОБЛЕМА № 3 – вопрос технических подвалов и нежилых помещений с признаками ОИ, ранее самоуправно без согласия СП МКД включённых в реестр муниципального имущества. Сотрудники КИО администрации г. Мурманск уверяют, что в Прогнозном плане приватизации включены только помещения с отсутствующими признаками ОИ собственников помещений, что иных помещений там нет. На самом деле фактическая ситуация с подвалами совсем иная, ведь всем специалистам, муниципальным служащим и гражданам совершенно очевидно, что в случае подвальных помещений это практически всегда элемент технического этажа дома, являющегося в силу закона ОИ, от которого собственникам дома нельзя отказаться, изъять или продать. К сожалению, инертность ретроградного мышления Городского совета депутатов, сотрудников КИО и администрации Мурманска в этом вопросе пока преобладает над правовыми нормами и здравым смыслом.

Прогнозный план приватизации муниципального имущества Мурманска на 2017 - 2019 гг., принятый Решением Городского Совета от 24 ноября 2016 № 31-545, включает в себя более 300 подвалов, бойлерных, колясочных, цокольных этажей, расположенных в МКД и имеющих признаки ОИ. Этот план подразумевает и накладывает на город, записавший их в свой реестр недвижимого имущества, обязанность содержать за счёт казны города до момента распродажи названные нежилые помещения в МКД: технические подвалы, бойлерные, цоколи и т.п.

Оценив экономические, социально-политические потенциальные потери, риски и негатив от практики самоуправного присвоения ОИ СП МКД, вырисовывается следующая картина:

Экономические потери

При средней по Мурманску цене содержания и ремонта ОИ МКД 30 руб./м2, цене обязательных взносов в фонд капремонта 6 руб./м2 и цене теплоснабжения 3219,74 руб./Гкал годовые затраты городской казны на бремя содержания всех включённых в свой реестр подвалов составят:

[(37 560 х 30) + (37 560 х 6) + (37 560 х 0,01954 х 3219,74)] х 12 мес. = 44,582 млн руб. в год.

Плюс затраты более 8 млн руб. ежегодно на содержание аппарата Мурманского МБУ «Центр по контролю за использованием муниципального имущества», созданного для целей распоряжения и контроля за нежилой недвижимостью, большую часть которой составляют помещения в МКД с признаками ОИ жителей этих домов.

При этом, по сведениям на сайте КИО, сумма от продажи (приватизации) подвалов в 2016 г., например, составила лишь около 2,3 млн руб. Очевидно, что если город будет честно выполнять обязательства по содержанию присвоенных подвалов, то это создаст большую нагрузку на финансы администрации и дыру в годовом городском бюджете в размере примерно 50 млн руб.

Социально-политические риски и потери

На все запросы ТСЖ и собственников об основании включения технических подвалов в реестр муниципальной собственности КИО шаблонно отвечает, что в качестве правоустанавливающих документов для регистрации в Росреестре используется Постановление Верховного Совета РСФСР № 3020-1 от 27.12.1991 и последующее Решение Совета местных депутатов о передаче жилого фонда из федеральной в муниципальную собственность.

Но при этом юристы КИО умалчивают, что ни в рамочном Постановлении ВС № 3020-1, ни в Решении № 119 Малого Совета Мурманского областного Совета народных Депутатов от 05.10.1992 отчуждаемые конкретные объекты отсутствуют и даже не упоминаются, это уже потом, когда их начали сдавать в аренду и продавать приложениями к сделкам, стали изготавливать справки БТИ и планы как на «самостоятельные» отдельные от ОИ МКД объекты. Двойные стандарты правоприменения ЖК РФ и ГК РФ в части ОИ собственников помещений МКД, игнорирование обращений объединений собственников об исправлении ошибок КИО и горсовета в части ошибочного массового включения техподвалов в реестр муниципальной собственности, сдача в аренду и продажа с торгов отчуждённого ОИ МКД привели и приводят к скрытым коррупционным действиям, к подрыву уважения к представителям государственной власти и органам МСУ и как результат – к росту социальной напряжённости в обществе.

Часть населения внешне инфантильна и безразлична к восстановлению права на отчуждённое ОИ МКД, но это лишь по причине не информированности и застарелости проблемы, а также из-за неверия в то, что ОИ можно вернуть без огромных затрат сил, времени, нервов и без судов. Но всем честным людям очевидно, что закоренелая практика самоуправного отчуждения подвалов МКД сама по себе аполитична, неприемлема и противоречит главным принципам правоприменения с учётом требований ЖК, ГК, ЗК РФ.

Предложение по решению проблемы:

Правительство РФ в лице заместителя министра строительства и ЖКХ и Главного жилинспектора России в письме № 13833-АЧ/04 от 20.04.2017, Федеральная межрегиональная комиссия НП «ЖКХ Контроль» по обеспечению прав собственников помещений МКД указывают следующий алгоритм внесудебного решения, который уже успешно осуществляется на практике во многих городах России:

1. В Мурманске создана рабочая группа по установлению фактов отсутствия правообразующих документов на подвальные и другие вспомогательные помещения в МКД. Рабочей группе при выявлении ошибочного включения помещений с признаками ОИ в реестр муниципальной собственности руководствоваться правовым принципом – если изначально по проекту МКД его подвалы и вспомогательные помещения не имели самостоятельного назначения и соответствующей проектно-строительной и разрешительной документации, то данные помещения как элемент ОИ в МКД на дату приватизации первой квартиры в данном доме прекратили быть государственным (муниципальным) и автоматически перешли в собственность жителей на праве общей долевой собственности в силу закона, вне зависимости от его дальнейшей регистрации в Госреестре.
2. По заключению рабочей экспертной группы, КИО г. Мурманска (через обращение к Горсовету народных депутатов МО г. Мурманск и к Управлению Росреестра) организовывает исправление выявленных рабочей группой случаев ошибочного включения помещений ОИ в состав муниципальной собственности путем исключения из государственного реестра ранее ошибочно произведённых прав собственности муниципального образования на помещения ОИ в МКД с целью автоматического восстановления таким образом общедолевых прав собственников помещений МКД.
3. Для исключения в дальнейшем подобных ошибок и проблем Управлению Росреестра при регистрации нежилых помещений, расположенных в МКД следует обеспечить тщательный правовой контроль предъявляемых правоустанавливающих документов с целью недопущения регистрации имущества принадлежащего в силу закона собственникам помещений МКД на праве общедолевой собственности.

Итоги первой встречи

Итак, Ассоциация как общественная организация со статусом общественного контроля рассчитывала на взаимопонимание и конструктивный диалог на встрече с руководством органов МСУ, обозначила резонансные проблемы и конкретные предложения по их преодолению. Но реакция «отцов города» удивила. Так, встреча, предложенная Ассоциацией в декабре 2017-го, была отклонена в последний момент под предлогом занятости с предложением переноса на январь. Проявив понимание, мы инициировали новое обращение о встрече, предложив свои контакты и рассчитывая на контактное лицо от мэрии уполномоченное для согласования повестки и организации встречи. На 3-м месяце ожидания из администрации поступили приглашения за пару дней до указанной в них даты и без согласования с общественной организацией повестки и регламента встречи.

Наконец, 7 февраля 2018 встреча состоялась. К сожалению, конструктивного диалога с городской властью не получилось. По мнению всех председателей ТСЖ/ТСН/ЖСК было очевидно, что диалог и не предусматривался. Долго готовившееся административным аппаратом мероприятие было срежиссировано по сценарию «мэрия всегда права, а если не так, – смотри пункт первый», не допускавшему никаких дискуссий или критики со стороны инициаторов встречи. Об этом же свидетельствовала повестка дня, вручённая участникам при их регистрации – удивительно, но для членов Ассоциации в повестке встречи не было отведено ни одного выступления, только шаблонное «ответы на вопросы» и заключительное слово главы администрации А.И. Сысоева.

Повышенный тон заседанию, как ни странно, задал в самом начале глава администрации: на частный эмоциональный вопрос руководительницы ТСН «4/22», Андрей Иванович громко пригрозил, что для «всех, кто будет устраивать бунт», в его распоряжении находятся работники ЧОП, которые по его указанию будут выводить несогласных «буйных» из зала.

Крайне пренебрежительно по отношению к приглашённым участникам прозвучала и реплика главы о том, что собравшиеся, мол, никакая не общественная организация, поскольку не зарегистрированы в Минюсте, а раз так, то Ассоциация – просто компания людей для кухонных разговоров.

Это грубая ошибка, поскольку общественная организация «Мурманская ассоциация представителей объединений собственников помещений МКД» создана и функционирует в соответствии со ст. 123.4 ГК РФ, статьями 3, 5, 7, 18 Федерального закона от 19.05.1995 (ред. от 02.06.2016) N 82-ФЗ «Об общественных объединениях». Так в ст. 3 № 82-ФЗ закреплена следующая правовая норма: «Создаваемые гражданами общественные объединения могут регистрироваться в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, и приобретать права юридического лица либо функционировать без государственной регистрации и приобретения прав юридического лица».

Правда, после напоминания об этом, а также о ст.71 Устава г. Мурманска и о ст.165 ЖК РФ, Сысоев отшутился, что лишь рекомендует регистрацию. А между тем, всем муниципальным руководителям ст. 165 ЖК РФ указывает на то, что целях создания условий для управления МКД органы МСУ «содействуют созданию и деятельности в муниципальном образовании указанных в ч. 8 ст. 20 настоящего Кодекса общественных объединений, иных некоммерческих организаций.»

Статьёй 3 Федерального закона № 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в РФ» также закреплено: «Граждане вправе участвовать в осуществлении общественного контроля как лично, так и в составе общественных объединений и иных негосударственных некоммерческих организаций».

В целом прошедшая встреча оставила тягостное впечатление. Хотя городское руководство признало наличие названных проблем, но наши предложения не нашли поддержки мэрии: по межеванию границ ЗУ – под предлогом якобы запрета Прокуратуры на финансирование программ по межеванию территории города под МКД; по возврату жителям техподвалов – под странным предлогом опасения ответственности за исключение их из муниципального реестра. Хотя, по нашему мнению, это надуманные предлоги. Сити-менеджер признал, что ТСЖ/ТСН/ЖСК — это наиболее эффективная и успешная форма управления домом и что приезжим делегациям образцы мурманского ЖКХ руководство города показывает именно на примерах ТСЖ/ТСН/ЖСК, но в то же время заявил, что «штрафовать ТСЖ всё равно будем продолжать». Спрашивается, где логика и в чём смысл такой политики? Вместо того, чтобы поддержать людей, снявших с города и взявших на себя бремя забот и ответственности за свой жилфонд, город мешает спокойно работать и по большому счёту «пилит сук на котором сидит».