ТСЖ России
11.03.2018

Хозяин в доме должен быть один

Председатель ТСЖ 0
Хозяин в доме должен быть один

Михаил ШВЫГАНОВ, председатель ТСЖ из Нижнего Новгорода,
помощник депутата Госдумы Александра СИДЯКИНА

Председатель правления ТСЖ «454» (он же — управляющий ТСЖ №455 и ЖСК №469, он же – председатель областного Союза «Единство ТСЖ и ЖСК») Михаил Швыганов из Нижнего Новгорода — в ЖКХ человек известный. Его усилиями дом 7 на Верхне–Печерской улице превратился из заурядной 10-тиэтажки в образец благополучия и комфорта: итальянская плитка, керамогранитные полы, перила из нержавейки, бесшумные болгарские лифты, светодиодные светильники с оптико-акустическими датчиками. Торцы дома утеплены и отделаны особо стойкой декоративной цветной штукатуркой, удобные пандусы  для маломобильных… Здесь что, олигархи живут? Нет, обычные горожане. И платежи за жилищные услуги у них на уровне так называемого «муниципального тарифа» (33 руб./кв. м).

Секрет успеха? Во многом это «человеческий фактор»: высокие деловые и профессиональные качества руководителя, у которого три образования и куча строительных специальностей. Он досконально знает и умеет всё, что касается эксплуатации жилья, методологию своей работы Михаил Иванович не скрывает: «Мне пишут председатели ТСЖ со всей страны: «Как же так? Мы тоже не воруем, а денег все равно не хватает».

Успехи председателя не остались незамеченными. В апреле 2016 г. на Форуме ОНФ в Йошкар-Оле состоялся диалог Михаила Швыганова с Владимиром Путиным, к сожалению, очень краткий. Вскоре по представлению губернатора Михаил Иванович получил от ГК «Фонд содействия реформирования ЖКХ» почетную награду «Знак качества ЖКХ», а дом — табличку «Дом образцового содержания». Это первый и пока единственный МКД в Нижнем Новгороде и Нижегородской области, который удостоен такой награды.

Из Положения о знаке отличия «Знак качества ЖКХ»:  «Знаком отличия «Знак качества ЖКХ» награждаются руководители товариществ собственников жилья, советов многоквартирных домов, жилищно-строительных кооперативов, жилищных кооперативов, иных специализированных потребительских кооперативов и управляющих организаций за выдающиеся успехи в управлении и содержании многоквартирного дома, внедрении современных энергосберегающих и энергоэффективных технологий, создании комфортных и безопасных условий проживания граждан, развитии института ответственных собственников жилья…» В общем, перед нами человек, к мнению которого стоит прислушаться.

Михаил Иванович, два слова о том, как вы стали председателем…

— Наше ТСЖ «454» образовалось в 2011 г. — путем реорганизации одноименного ЖСК, которое было создано при сдаче дома в 1996 г. Замечу, что кооператив — это одна из лучших форм управления новостройками, поскольку для его создания требуется согласие всего 5 собственников. В отличие от ТСЖ, для которого нужен кворум, а такого количества собственников на этапе сдаче новостройки обычно в наличии просто не бывает. Для жителей МКД управлять своим домом самим — всегда экономически выгодно, но особенно актуально это для новостроек, поскольку организованные в ТСЖ собственники могут добиться от застройщика устранения строительных недоделок и брака. Если же домом управляет коммерческая УО (как правило – «дочка» застройщика), большинство недоделок так и остаётся недоделками. И потом — по истечению гарантийного срока — новосёлам приходится исправлять их уже за свой счёт.

Возглавил ЖСК я в марте 2003 г. Прежний председатель, видя, что не справляется с нарастающими проблемами, «ком» претензий к нему растёт и растёт, сам предложил мою кандидатуру – и я согласился. Прежде всего, хотелось изменить к лучшему ситуацию с содержанием дома. И я верил, что у меня получится, ведь, помимо инженерных знаний, я имел несколько строительных специальностей, начиная от электрика и заканчивая слесарем-сантехником. Ну, и окрылило доверие людей: избрали меня тогда единогласно.

Начали мы с первоочередного: с замены инженерных сетей и ремонта крыши. Дальше загерметизировали швы и устранили промерзание стен, утеплили торцы, а поверх обычного «пирога утепления» нанесли декоративную цветную штукатурку. В системе отопления установили регулирующие клапаны и систему погодного регулирования, чтобы менять подачу теплоносителя в зависимости от температуры наружного воздуха. Так что открывать в оттепель окна – и тем самым отапливать улицу — нашим жителям больше не пришлось. А дальше всё это совершенствовали, постепенно приближая своё жилище к категории «умный дом».

Меня часто спрашивают: в чём секрет вашего успеха? Если коротко — в том, чтобы относится ко всему по-хозяйски и работу планировать не на один год, а лет на 30 вперед. Использовать самые современные энергосберегающие материалы и технологии, позволяющие увеличить межремонтный период до 30-50 лет. А не брать, что дешевле, и проводить работы, исходя только из сиюминутных нужд. И, по возможности, исключить аварии, ведь аварийные работы очень дороги, не говоря уж о потерях дорогих энергоресурсов.

Ресурсы? Поговорим о ресурсах, как вы с ними обходитесь?

— У нас все коммунальные ресурсы оплачивается по показаниям приборов учёта, от нормативов мы давно ушли. Приступив к переоборудованию дома, мы, прежде всего, заменили старые индукционные электросчетчики в квартирах на современные цифровые счетчики Меркурий 206 PLNO со встроенным модемом PLC-1 и реле, позволяющее дистанционно отключать или ограничивать нагрузку потребителя. Правда, использовали эти реле мы один-единственный раз, через час после отключения долг был оплачен…

На вводе в дом стоят три концентратора – по одному на каждую фазу, они хранят показания квартирных счётчиков, переданных с помощью модемов. В любой момент я могу прийти с ноутбуком, и, присоединившись через USB-разъём к концентраторам, снять показания всех счётчиков: общедомового и индивидуальных, во всех 160-ти квартирах. В виде XL- таблицы. За 10 секунд. При этом какой-либо небаланс или нестыковка показаний исключены, более того, если на какой-то счётчик идёт внешнее воздействие, и он ведёт себя необычно – система меня об этом сразу предупреждает.

С электрикой понятно, про отопление вы сказали, а с водой как?

— Потребление холодной и горячей воды у нас контролируется с помощью системы «Стриж». Она имеет радиус действия 50 км и обслуживает 3 дома: мой и ещё 2 соседних, куда меня пригласили в качестве управляющего. Купили мы её в складчину. Работает она аналогичным образом: радиомодули автоматически передают показания счетчиков на базовую станцию, а от нее по интернету в любую точку — на персональный компьютер или телефон. Каждый житель — кроме наблюдения за показаниями своих счётчиков — может в любой момент зайти в личный кабинет и проконтролировать там, сколько он потребил, сколько начислено, статистику за прошлые месяцы и т.д. Что ещё важно, система «Стриж» обеспечит нам передачу показаний всех счётчиков в ГИС ЖКХ. Про ГИС ЖКХ могу сказать только одно: система «сырая», и с ней у нас пока много проблем.

И что получилось в итоге?

— В результате такой автоматизации сборы денег с потребителей за электричество, ХВС и ГВС увеличились примерно на 30%, небалансы — между общедомовым потреблением и суммой индивидуальных — практически исчезли. А раньше они у нас достигали 30%: кто-то «скручивал» показания счётчиков, кто-то передавал их не вовремя, кто-то просто занижал — а ТСЖ приходилось всё эти «проделки» РСО компенсировать. В виде т.н. общедомовых нужд (ОДН). Конечно, за счёт пенсионеров и других добросовестных потребителей.

Дополнительных затрат от жителей это не потребовало, всё было сделано за счет экономии от ранее проведенных мероприятий по энергосбережению: установки экономичных лифтов, светодиодных светильников с оптико-акустическими датчиками и т.д. Что ещё важно, ТСЖ не только поставило «умные» счётчики в каждую квартиру, но и взяло всю технику на свой баланс — и тем самым избавило потребителей от кучи весьма обременительных обязанностей: в одно и то же время передавать показания приборов, периодически поверять их, ремонтировать и т.д. А также отбиваться от всяких мошенников, которые регулярно пытаются выманить у них деньги, навязывая «липовые» услуги по поверке, ремонту, обслуживанию счётчиков.

Логично, энергосбережение в доме – забота общая…

— К сожалению, в масштабе нашей страны приборный учёт коммунальных ресурсов организован совсем по другим принципам. 261-й закон об энергосбережении возложил обязанность по оснащению МКД приборами учёта на собственников помещений. Т.е. на покупателей ресурсов. Хотя по логике должно быть по-другому: кто продаёт ресурсы и получает за это деньги, тот и должен обеспечить их измерение. Ведь мы не ходим на рынок со своими весами и не оплачиваем их поверку. А в ЖКХ почему-то наши законодатели решили иначе, возложив все расходы на потребителей…

На мой взгляд, такого быть не должно, нужно срочно менять законодательство в этой сфере. Прежде всего — запретить установку в новостройках приборов учета без возможности дистанционной автоматической передачи данных, однотарифных электросчётчиков и прочих «допотопных» приборов. К примеру, многие застройщики до сих пор ставят самые дешевые однотарифные электромеханические электросчетчики без возможности многотарифного программирования. Это не только лишает людей возможности оплачивать электроэнергию по более низким тарифам, но и приводит к перегрузкам линий электропередач днем, когда работает вся промышленность, повышает аварийность оборудования, заставляет сетевые организации вводить дополнительные мощности регенерации электроэнергии и т.д. Стоимость всех этих затрат, которые можно было бы избежать, в итоге включается в тарифы на электроэнергию.

Что вы думаете о прямых расчётах и прямых договорах с РСО?

Ничего подобного у нас нет, наши жители рассчитываются за все коммунальные услуги исключительно с ТСЖ. По единому платёжному документу. А товарищество оплачивает ресурсникам то, что показал общедомовой счётчик. Так что прямые договора – это не для нас, в своё время мы от них ушли, проведя по этому поводу собрание собственников, и вновь переходить на них не собираемся. Насколько можно судить, он предназначен для того, чтобы улучшить платежную дисциплину и снизить дебиторскую задолженность перед РСО за коммунальные ресурсы. Но это актуально для крупных управляющих организаций (УО), у которых в управлении сотни МКД. А однодомовые ТСЖ и ЖК таких долгов не имеют. Тем не менее, законопроект всех: и должников (УО), и добросовестных плательщиков (ТСЖ, ЖК) — ставит на одну доску. На мой взгляд, главный недостаток предложенной редакции законопроекта — в том, что она не дает права собственникам жилья однозначно решать: переходить на прямые договора или нет. Окончательное решение остается за РСО, а это неправильно, решать должны собственники жилья. По принципу: «Кто платит, тот и заказывает музыку».

Законопроект направлен на защиту интересов РСО (и отчасти — собственников жилья) от недобросовестных УК, но — кто защитит добросовестных собственников от непрозрачных начислений со стороны недобросовестных РСО? Даже в своём ТСЖ я периодически выявляю неправильные начисления и заставляю РСО делать перерасчет. Так «Нижегородский водоканал» в течение трех месяцев подряд выставлял нам завышенный счёт за водоотведение горячей воды (больше, чем нам выставляло «Нижновтеплоэнерго»), и мы три раза подряд отказывались его оплачивать. А уж в других домах, где нет автоматизированных систем контроля, подобных нашей, при переходе на прямые договора учёт потребления ресурсов (в том числе — правильности начислений КР на СОИ) будет затруднён или вовсе станет невозможен. Вот пример: недавно созданное ТСН «Бастион» контролирует показания ОДПУ, но не ИПУ, т.к. собственники 253-х квартир имеют прямые договора с местной РСО — ПАО «ТНС Энерго Нижний Новгород». В ноябре этого года ТСН заменило лампы накаливания на энергоэффективные, за счёт этого общее потребление дома снизилось с 40.3 тыс. квт час (в ноябре) до 38.1 тыс. квт час (в декабре). В ответ поставщик поднял оплату электроэнергии на СОИ с 13 400 руб. (в ноябре) до 56 700 руб. (в декабре). Выставив долги за целый год – и не прежнему управдому – домоуправляющей компании (ДУКу), а ТСН, хотя товарищество управляет домом лишь с 1.11.17 (!). На том якобы основании, что целый ряд квартир почти год не давал показаний своих ИПУ и не платил за электроэнергию. Вместо того, чтобы разбираться конкретно с должниками, РСО предпочла «нагрузить» товарищество. Конечно, тут без суда не обойтись. Заметьте, если бы сумма приписки была не столь велика, ТСН вполне могло бы её и не заметить, и оплатить, как должное.

Ещё один недостаток этого законопроекта — у УО теряется стимул не только к энергосбережению, но и вообще к установке ОДПУ и контролю за их работой. В результате через какое-то время мы получим расчеты собственников жилья напрямую с РСО, но не по ОДПУ, а по нормативам. Причём, чем больше будет прямых договоров — тем выше будут тарифы на коммунальные ресурсы, так как РСО придётся набирать дополнительный штат для ведения миллионов счетов, а соответствующие затраты они будут включать в тарифы. По-моему, лучший вариант на сегодняшний день — это не прямые договора, а прямые расчеты. При этом вся информация о потреблении и начислениях за поставку ресурсов будет в распоряжении УО, ТСЖ, ЖСК, а оплата от собственников пойдёт напрямую в РСО, расчетный центр или банк произведёт «расщепление платежей» и направит деньги поставщикам соответствующих услуг согласно статьям начислений. В этом случае гораздо проще обеспечить «прозрачность» начислений и их контроль со стороны УО, ТСЖ, ЖК. Законопроект о прямых договорах в начальной версии предполагал, что на прямые договоры перейдут все жители МКД независимо от их желания. И нас услышали в ГД РФ. Одной из важных поправок, которые внесены в законопроект: переход на прямые договора и обратно будет по решению собственников МКД (не чаще одного раза в год), независимо от позиции РСО — при условии, что задолженность не превышает двух месячного начисления. От совершенства мы далеки

Что ещё Вы изменили бы в жилищном законодательстве?

К сожалению, там много пробелов, например, можно назвать: - налогообложение ТСЖ, находящихся на упрощенной схеме налогообложения (ст.251 Налогового кодекса не признает целевыми средствами поступления за жилищные и коммунальные услуги); - неудовлетворительный порядок проведения капитального ремонта региональным оператором (так, в частности: - необходимо провести обследования всех МКД и установить сроки проведения капитального ремонта, исходя из фактического состояния домов, а не из фантазий чиновников районных администраций,  - сроки перехода от регоператора на спецсчет должны везде быть не более трех месяцев,  - все тендеры надо проводить за 12 месяцев до начала работ, -  никаких авансовых платежей не должно быть, только поэтапное закрытие уже выполненных работ); - содержание и ремонт придомовых дорог, которые в большинстве случаев являются транзитными, а расходы несут только собственники жилья, - административные штрафы, возлагаемые на некоммерческие организации — ТСЖ, ЖК, которые прибыли не имеют, хотя административные штрафы должны платиться только из прибыли; - отсутствие чёткого и обязательного к исполнению регламента порядка перехода МКД от УО в ТСЖ или другую УО, в результате начинаются «коммунальные войны», выставляются двойные платежки.  - и т.д.

Вы упомянули «коммунальные войны» — насколько это актуально сейчас для Нижнего?

— Очень актуально. Вот рассказ председателя недавно образованного ТСЖ «Олимп» Светланы Медведевой: «ДУК Нижегородского района так содержит свой жилой фонд, что все соседние МКД уже создали у себя ТСЖ, остался один наш дом, как бобыль на пригорке… В конце концов, этому примеру решили последовать и мы — чтобы и у нас в доме тоже было чисто и красиво, и мы бы знали, за что платим деньги. Провели собрание, сделали протокол, подали документы в жилинспекцию. Налоговая нас проверила – всё законно, жилиинспекция — тоже, 4 августа предписала ДУК передать ТСЖ техдокументацию по дому. И — на этом всё остановилось, сейчас на дворе ноябрь – а воз и ныне там… ДУК попыталась в суде опровергнуть предписание ГЖИ — и получила отказ, она подала иск по поводу протокола нашего собрания – тоже отказ, всё сделано по закону. Но — дело так и не сдвинулось с мёртвой точки… 90% наших жителей уже платят за коммуналку в ТСЖ, у нас на счету лежат деньги – а коммунальщики договора не заключают и деньги у нас не берут. Мы говорим: возьмите – нет, не берут. Получается, мы незаконно пользуемся чужими деньгами? При этом ДУК продолжает выставлять свои квитанции, и от ресурсников тоже приходят квитанции с долгами – в результате люди начинают бояться, что их отключат от воды и тепла...»

Чтобы помочь этому дому, я на свои деньги арендовал зал и провел «круглый стол» с участием общественных организаций, ГЖИ, Министерства ЖКХ Нижегородской области и СМИ. Итог: через два дня ГЖИ исключила этот дом из реестра лицензий ДУКа Нижегородского района — и у ТСЖ «Олимп» появилось право заключать договора с РСО, что оно и сделало. Хотя суды ТСЖ с ДУКом продолжаются. Что интересно, на вопрос: почему они не выполняют предписания ГЖИ о передаче технической документации — сотрудники ДУКа отвечают: это распоряжения «сверху», от наших руководителей из Москвы. А теперь представим себе, что подобная история происходит на фоне прямых договоров с РСО. А тем более – во время перехода к прямым договорам. Тут такое может начаться, что действительно люди могут остаться без воды и тепла.

Но может быть, это просто какой-то частный случай, так сказать, местный «перегиб»?

Если бы. Такая практика у нас сейчас становится, скорее, правилом, чем исключением. На «круглых столах» нижегородцы столько всего рассказывают! Например, в д. 11 по ул. Родионова (это дом, где жители, создав уже знакомое нам ТСН «Бастион», попытались уйти на самоуправление) работники ДУКа в ответ попытались отключить лифты. Видимо, чтобы накалить обстановку в доме и запугать его обитателей. Кстати, по словам жителей дома, ДУК брал с них плату за электроэнергию и отопление по нормативу, хотя везде стоят счётчики. Ведь что обычно заставляет собственников жилья в МКД создавать ТСЖ? В результате бездействия УО происходит превращение некогда красивых новостроек в настоящие «бомжатники» — с затопленными фекалиями подвалами, невыносимым запахом, плесенью, отваливающейся штукатуркой в подъездах, оголенной электропроводкой и т.д. А ведь всего этого можно избежать.

Традиционный российский вопрос: что делать?

— Чтобы прекратить «коммунальные войны», нужно ввести не только административную, но и уголовную ответственность должностных лиц РСО, УК и руководителей муниципалитетов за неисполнения соответствующих требований законодательства. Другого способа я не вижу. 

Записал Юрий Полонский
Поделиться:  
Комментарии ()