Совладение

22.08.2022

Объединение людей по месту жительства как способ выживания

Председатель ТСЖ 1

ЖКХ — последняя отрасль, которая досталась нам от СССР, но так и не прошла широкую приватизацию. На Западе это называется «экосистема», а у нас, с точки зрения содидаризма — это самое близкое к человеку экономическое пространство, в котором нам предстоит создать условия для его активной жизнедеятельности.

Шола Содидарной экономики на канале СПЕЦ.
Июль 2022 года. Москва.

Мастерская № 1: «Солидаризация в сфере жилищно-коммунального хозяйства».
Ведёт мастрескую Владимир Анатольевич ЛЕПЕХИН, генеральный директор института ЕВРАЗЭС, ректор Школы Солидарной Экономики:
Уважаемые друзья. Несмотря на летние отпуска, тем не менее, школа солидарной экономики продолжает свою работу. Мы анонсировали мероприятие на июль-август и решили провести ряд практических мероприятий, придумали такой формат — солидарная мастерская, поскольку у нас такая обратная связь пошла достаточно активно.

После первой сессии, после второй — появились люди, которые формулируют разного рода предложения, тематические и вообще по форматам работы. И вот сейчас это мероприятие проводится солидарная мастерская № 1. Основные участники — это видеоканал СПЕЦ, который предоставил эту площадку у вас, по-моему, до 1000 подписчиков. И Александр Александрович Павленко, опыт работы этого ТСЖ на базе многоквартирного дома, который находится напротив здесь. Александр Александрович расскажет про этот опыт.

Мы будем его тиражировать, в этом наша задача школы солидарной экономики. Плюс осмыслить с точки зрения солидарной экономики, как это вообще стыкуется? Вот эти опыты. Солидаризации в сфере жилищно-коммунального, и вообще, как бы в сфере управления жильём. И поэтому мы сегодня с двух сторон подойдём, у нас будет дискуссия. Регламент такой, что Александр Александрович сделает сообщение, развёрнутое по своему опыту. Потом будут вопросы. Я предоставляю слово Александру Александровичу.
 

Александр Александрович ПАВЛЕНКО,
президент саморегулируемой организации управляющих недвижимостью «СОВЛАДЕНИЕ»

— Во-первых, спасибо каналу СПЕЦ, что вы взяли на себя труд и проводите такое мероприятие в последующем видео-формате, который можно будет потом почитать, посмотреть, распространить и так далее. Я надеюсь, мы будем достаточно часто практиковать такие практические семинары или, как Владимир Анатольевич говорит, мастерские, с тем, чтобы разбирать отдельные практические моменты связанные с владением и управлением сложными объектами недвижимости.

И сегодня мы посвятим эту мастерскую пресловутым трём буквам — ЖКХ. Это последняя отрасль, которая не прошла широкую приватизацию и формирование как действительно современной рыночной отрасли. Мы понимаем эту сферу как не хозяйство, а как систему систему, умную и современную. На Западе это называется «экосистема», как некое пространство, которое должно создать условия для активной жизнедеятельности граждан Российской Федерации.

В 21 веке в других странах, да и у нас в России, уже понимают, что ЖКХ это не просто «сколько я я плачу за коммунальные услуги?» Это ещё и «какого размера у меня кухня?», «какой вид у меня из окна?», «какая у меня инфраструктура вокруг дома? Могу ли я заниматься физкультурой или там прогулкой с детьми?», «что я оставлю детям в своей квартире, в своём доме?...», «...и насколько он крепкий, надёжный, современный?», «...какая марка цемента и использовалась для постройки этого дома?», «какая система вентиляции?» — и так далее.

Все это позволяет нам говорить о том, что эта отрасль могла бы стать локомотивом для формирования новой экономической модели, о которой сейчас все говорят, и которая будет. Я сам стал студентом и слушателем школы солидарной экономики уже прошёл 1 курс.Понимая, что именно эти принципы могут стать основой для реализации вот этой новой солидарной экономической модели применительно к ЖКХ. Я думаю, что мы можем построить такую модель в отдельно взятой российской отрасли.

Поэтому первое, что я хотел бы сказать: если раньше этот вопрос не стоял на повестке дня, то сейчас вопрос оформления земельного участка для многоквартирных домов -самый распространённой в жилищной сфере. И все уже понимают, что это фейк — о том, что нужно платить налог за земельный участок, если вы вдруг оформите многоквартирный дом. Это не соответствует действительночти, потому что есть статья в земельном кодексе, в которой гласит о том, что этот земельный участок, находящийся в общей долевой собственности всех собственников многоквартирного дома налогообложению не подлежит, потому что он является общим имуществом и в натуре не выделяется.

Второе. Мы понимаем, что теперь земельный участок многоквартирного дома оформляется органом местного самоуправления через межевание кварталов и выделение участка для каждого конкретного многоквартирного дома. В Москве для этого достаточно подать заявление соответствующее с подтверждёнными геодезическимикоординатами вашего земельного участка — и вам оформят соответствующие документы. И как только вы это сделали — Вы стали землевладельцем на планете Земля!
В Англии это называется зарегистрированный общественный землевладелец. Орган местного самоуправления вам выдаёт этот земельный участок, который ваш дом занимает внутри городского квартала. Например, в городе Москве все городские кварталы уже прошли межевание, поэтому под каждый дом уже выделен земельный участок, который принадлежит этому дому и вы первоначально получаете в БТИ или в кадастровой палате, соответствующую информацию.

Если вы подаёте соответствующее заявление от собственников жилья в Департамент городского имущества Москвы, то вам выдаётся бесплатно отчёт по межеванию квартала, где указан ваш ваш участок вашего дома с кадастровым номером. И таким образом, вы можете посмотреть, что вашему дому принадлежит.

Следующий шаг, как здесь нарисовано от общего планировки земли в рамках квартала вы должны выделить в соответствии с геодезическими координатами земельный участок и уточнить его границы. Для этого надо нанять кадастровый инженера, который произведёт вам все-таки измерение и выдаст вам этот документ.    С этим документом вы подаёте заявку в орган местного самоуправления в Москве Департамент городского имущества и вам выдаётся соответствующий акт приёмки-передачи этого земельного участка от органа местного самоуправления — вашему собранию собственников или жилищному объединению, если создан ЖСК или ТСЖ.
Этот акт принимается Росреестром для оформления первоначального права собственности.То есть было государственное муниципальное — стало частной собственностью всех собственников жилья этого многоквартирного дома. Кадастровый инженер определяет все реперные точки вашего земельного участка от какой-то базовой точки. Например, в Москве это Площадь Гагарина. И таким образом фиксируется геодезическая точка вашего земельного участка на территории Москвы, на территории России на планете Земля. Здесь в журнале вы найдёте статью. Это говорит о том, что как только вы эту землю оформили, вы становитесь зарегистрированным общественным землевладельцем.

Эти процедуры позволят вам оформить ваш многоквартирный дом как единый земельный и имущественный комплекс. Сегодня 90 процентов, даже 99 процентов многоквартирных домов в России — это некоторая виртуальная реальность. Но президент нашей страны Владимир Владимирович Путин Петербургском экономическом форуме сказал, что мы переходим от виртуальных активов — к реальным. Хочется очень в это верить.

Для того, чтобы перейти в реальный актив и для этого нужно провести регистрацию объекта недвижимости. Стать субъектом Совладения и управления многоквартирным домом, сформировать соответствующие правила и процедуры для совместного владения и управления этим многоквартирным домом.
Формула преобразования очень простая: «Объект» — многоквартирный дом, земельный участок вместе с землёй, «Субъект» — это собственно ТСЖ или иное жилищное объединение; - и «Бюджет» — то есть смета расходов на содержание дома, план на капитальный ремонт или на реконструкцию и соответствующие правила проживания в доме.

Эта формула — как золотой ключик преобразования. «Объект-Субъект-Бюджет», все очень просто. Для того, чтобы сформировать и зарегистрировать свои права вам потребуется провести Общее собрание собственников жилья. Потому что права на единый земельный мощный комплекс будут оформляться в соответствии с солидарными процедурами. Проведение общего собрания собственников, жилья, жилых и нежилых помещенийв многоквартирном доме — основа всех этих преобразований. Это и есть солидарные процедуры, которая сегодня нам диктует жизнь. С помощью информационных технологий это все дело облегчается, можно даже через смартфон теперь провести общее собрание.

И эти солидарные процедуры нас выводят на то, что мы становимся с вами совладельцами этого земельно-имущественного комплекса. Как только общее собрание проведено, Вы, в соответствии с законодательством, определяете долю в праве собственности на общее имущество каждого собственника. Это может быть пропорционально занимаемой площади или иным способом.

Например, в пилотном проекте Старопименовский-13 мы провели собрание и определили доли ещё в 2002 году. То есть был закон о ТСЖ, и иным способом мы определили, что у нас большинство. И мы 20 лет несли бремя расходов по содержаню этого дома. Определив долю в земельном и мощном комплексе вы становитесь субъектом. Субъектом, чего? Субъектом прав. На что? — На владение. Помните триаду «пользование, распоряжения, владение». Сегодня мы пользуемся квартирой, есть мы можем там жить. Мы можем ею распорядиться. Как? Продать. Что мы продаём? Мы продаём виртуальную реальность. У нас есть право продажи, но реально, если вы не оформили земельно-правовые отношения, — вы продаёте некоторый объем воздуха в своей квартире.

Да это продаётся продаётся дорого. Средняя стоимость этого жилищного капитала, например, в Москве это больше чем 200 000 долларов. И мы с вами богатые «буратины», потому что у нас есть феерический капитал. Как только вы сформировали долю в праве собственности? Теперь с 19 года появилась процедура в Росреестре для регистрации этой доли. Для этого достаточно оформить свои земельные имущественные права и подать просто заявлени в Росреестра об оформлении общей долевой собственности на каждого собственника жилья.

Это ключевой момент, потому что, в отличие от всех других стран мира, наша страна пошла по пути собственников жилья. Не арендаторов. И не владельцев закладных на ипотечные кредиты, как в Америке. У нас страна собственников жилья и благодаря этому мы прошли не один кризис. Потому что крышу над головой ни у кого не отбирали, как, например, в Америке после кризиса 2008 года. Поэтому мы страна собственников жилья, и у вас, кроме вашей собственности на квартиру или на нежилое помещение в многоквартирном доме есть ещё второе свидетельство, второе право: это доля в праве собственности на общее имущество. Которая кстати в отдельных случаях может стоить даже дороже, чем стоимость вашей квартиры.

Понятно, что распорядиться этим капиталом в виде многоквартирного дома вы можете опять только по солидарным процедурам. Для этого надо провести собрание. Собрание проводитс, проголосовали.Приняли решение: земля! Оформили! Земля Ваша. Если у вас нежилые помещения есть, или там эксплуатируемый подвал, общее имущество — тоже вы можете оформить и зарегистрировать, что вы имеете, в соответствии с вашей жилой долей, — вы имеете долю в этом подвале, в этом нежилом помещении, в этой земле.
Ну, например,    я провёл эти все процедуры на конкретном многоквартирном доме Старопименовский, 13. Напротив нас через 2 бизнес-центра, например, 10 соток земли 1040 ватных метров, если быть точным. Стоит 134 миллиона. 7 квартир, 7 собственников. Доля в праве собственности на землю у нас получается больше стоимости, чем сама квартира. Поскольку квартира старая требующая ремонта, дом требует реконструкции и так далее.

И такая ситуация вообще везде в Москве. И если мы такие процедуры проводим то получается, что у нас появляется возможность оформления земельно-имущественных комплексов для передачи их в совместное владение собственникам. Возможность принять решение, например, о передаче этого объекта недвижимости управляющей компании. Скорее всего, это не управляющая компания, а оператор? Почему потому что вы, если оформить права на землю, становитесь заказчиком.

Орган местного самоуправления определяет вам «управлялку», которая будет вам палки в колеса вставлять. Но вы — заказчики. Вы выбираете того оператора, который сможет эффективно управлять вашим жилищным капиталом и предоставлять вам социальные или коммерческие выгоды. И такой оператор, получив по соответствующему акту общее имущество не вашу квартиру, не ваши нежилые, а — общее имущество и землю как единый комплекс, — несёт ответственность за снижение стоимости вашего жилищного капитала.
Это ответственность управляющей компании, она несёт за достижение стоимости от ответственности, например, повредили крышу и там протечка какая-то была. Это все обязанность операторов должен это возмещать. Для этого он страхует свои риски как само регулированых организациях и так далее. Таким образом, этот оператор капитализируется на рыночную стоимость дома и земли и получает простой доступ к финансовому рынку для того, чтобы например, по вашему решению, — занять деньги на проведение капремонта. А через 30-40 лет вы накопите эти деньги и вернёте.

Вот такие возможности. Мне кажется, это серьёзная мотивация для собственников жилья. С тем, чтобы свой жилищный капитал эффективно использовать с минимальными совершенно рисками, поскольку речь идёт об общем имуществе, а не их собственность на квартиру. Использовать соответствующим образом как некоторые ресурс для того, чтобы     в дальнейшем еровести не только капремонт, не только реконструкцию дома, но и перейти к инфраструктуре. Потому что каждый дом в квартале станет участником комплексного развития своего квартала или своего населённого пункта по новому закону о Комплексом освоение кварталов.
Это называется «проекты территориального комплексного развития» с участием государства, потому что ответственность за перекладку сетей несут монополисты. Земля внутри квартала принадлежит муниципальным органам власти. Они должны за это вкладывается в содержание этой городской инфраструктуры, но без вас, у которых земля в этом доме в этом доме на территории квартала без вас — ни одно решение принято не может! Потому, что вы автоматически и юридически завязаны солидарные процедуры на уровне местного самоуправления.

И вы тогда решаете, а сколько денегместное самоуправление Тверского района в городе Москва должно потратить на благоустройство площадки. И проконтролировать есть ли там смета есть ли там проект? Есть ли акты выполненых работ? Все ли они там сделали и так далее?И участвовать в приёмке этих работ не представитель депутатского корпуса, который даже для этих процедуры может и не прийти, а именно вы и при этом для этого надо оформить протокол общего собрания. они просто там отмазаться.И таким образом, у нас появляется серьёзная возможность для капитализации жилого фонда страны.

Почему такие умные, но такие бедные? Потому что наша страна не капитализирована. Мы не знаем, сколько стоит наша тундра. У нас в акционерном капитале нефтегазовых компаниях не учитывается будущее их газа и нефтяные провинции. Компания BP оформляет это даже если это у них какая-то есть добыча в других странах капитализирует через стоимость компаний, участвует в стоимости акций этой компании. Поэтому капитализация жилого фонда страны — это квадриллион долларов. И это именно тот капитал, который не может быть использован без самих собственников: на уровне дома, на уровне местного самоуправления и на уровне страны, обеспечивая нам прямое участие без представительства.

И последнее я хотел сказать, что мне кажется, что мы могли бы в рамках такого солидарного подхода, с использованием этих принципов, предложить совершенно другую, современную форму управления отраслями. В ЖКХ мы уже подготовили свои предложения. Мы об этом отдельно как-то поговорим на отдельном мастер-классе. Это формирование некоторое добро-системы или экосистемы, но и системы современной системы совместного владения и управления такими сложными объектами, о которых мы говорим, в виде многоквартирного дома или коттеджных посёлков. Такая система формируется как ассоциация участников рынка, и, в отличие от цифровых систем, например — у Сбербанка, эта система создаётся с потребителями, которые играют главенствующую роль в развитие этой системы.

Для сбербанка это участие владельцев счетов, а государство держит в Сбере 50 процентов. У нас 78 миллионов собственников жилья. Они формируют некоторую ассоциацию. Дальше — участие ассоциации, дальше — участие ассоциации или саморегулируемой организаций на национальном уровне уровне соответствующих операторов управления такими объектами, и соответственно, используя современные формы управления, институты... Такой, например, как институт Комиссариата. Это мы берём от Европейского Экономического совета. Или Экспертный совет. Или генеральный секретариат, который работает по комиссиям. Таким образом, формируется новая система.
Вместо этого ЖКХ, или «Живи, Как Хочешь», формируется система активной жизнедеятельности граждан Российской Федерации, которые контролируют эксплуатацию. То есть они — заказчики услуг и контролируют по потребляемым ресурсам, сколько они они платят и кому они платят за тепло воду и электроэнергию. Они заказывают услугу управляющего или оператора, который помогает им управлять домом. Оплачивают они это исключительно по актам выполненных работ в соответствии с выставленным счётом. А не как сейчас? Вас даже не убирают подъезд.А счёт вам все равно выставляет услуга не оказана.Счета нет. За что платить? А вот есть Единый платёжный документ, по которому все платят...

И соответствующим образом вы контролируете процессы капитального ремонта, реконструкции при освоении городских кварталов. В ближайшее время нам предстоит с этим связаться в большом масштабе, потому что жилой фонд страны с 2007 года разрушается быстрее, чем мы его латаем.


Лепёхин:
— Давайте на этом закончим, потому что вопросы уже возникают. Действительно вообще сейчас ситуация актуализируется. Мы же знаем, что в последнее время очень сильно падает строительный комплекс, особенно в регионах и ипотека уже встала. В Москве тоже это назревает. И вот сейчас Хуснуллин, Московский строительный комплекс, и федеральный — они собираются раскрутить государство на такие серьёзные инвестиции, а именно на сферу ЖКХ сферу. На сферу как бы жилья...
Но вот вопрос в том, в чьих интересах это будет происходить? То есть сейчас я пока рассуждаю, а потом вопросы задам. Потому что в Москве пример — реновация. Которая происходит, естественно, в интересах крупных застройщиков и руководства Москвы. И представим себе, что вот эти пятиэтажки, которые были выселены — они бы принадлежали бы жителям реально. И земельные участки. То, наверное, была бы защита против реновации.

Поскольку ваш опыт, он такой уникальный, чуть ли не единственный в Москве. Может быть ещё какие-то такие опыты есть, я по крайней мере не знаю. Да я знаю, что вот несколько МЖК бывших. Где похожие такие моменты? Если я думаю, что они оформили документы в Бутово, Сабурово, Измайлово по-моему весь такой. Сейчас, как бы мы находимся в преддверии такой серьёзной борьбы или серьёзного конфликта между правительством Москвы и жителями. Потому что, когда Вы говорите сейчас о реконструкции территорий. Эти комплексы, которые будут создаваться и таким образом будет происходить капитализация центра Москвы.
В чьих интересах она будет происходить, в интересах какого собственника? Если жители не будут являться собственниками своих дворов, то понятно, что будет на этом наживаться управляющий компании... В связи с этим первый вопрос: понятно, почему выгодно все-таки становится собственником оформлять эти документы? Правовая ситуация позволяет и эти документы оформить, и мы получаем капитализацию личного имущества, потому что мы не только квартирой владеем. Но уже в нашей собственности появляется земля и места общего пользования. Во-вторых, мы можем сами выбирать управляющую компанию и соответственно, будет экономия?
Дальше, третье — это развитие инфраструктуры как сами жители хотят. Не как там кто-проект составит и на мои деньги, поставят там качели качельки какие-то и все на этом. Вот ещё какие соображения. Какие выгоды могут быть от приватизации или -солидаризации многоквартирных домов? Потому что большинство жителей, когда вы сейчас рассказываете, многих это напрягает. Они думают так: это на себя ответственность брать, общее брание проводить. Дльше — правляющую компанию выбирать, расценки контролировать. Да я буду просто переплачивать, и пусть будет, как раньше...


Павленко:
— На самом деле сейчас все очень упростилась. Вот буквально 2-3 года назад было, конечно, сложно. И вот эти все страхи, о которых Вы сказали, реально присутствовали. На первом месте это все-таки получение права. И это право возникает не с того момента, как вы поставили на кадастровый учёт землю, и даже не с того момента, когда вы в Росреестре получили выписку. Право у вас возникает с момента проведения общего собрания, поскольку по нашему законодательству, бесплатно в собственность оформляется земельный участок, общее имущество с момента проведения общего собрания. Это наше колоссальное цивилизационное преимущество перед всеми другими странами. Как только у вас возникло право, например, в пятиэтажке, где в квартале собирают делать реновацию. Как только у вас право это возникло автоматически государство должно сделать все необходимое, чтобы поставить на кадастровый учёт и оформить эту землю, это общее имущество в соответствии со статьёй Жилищного кодекса. В 2004 году его приняли, в 2005 он вступил в силу. Государство взяло на себя эти обязательства.    Ну понятно, что может долго и так далее, либо ждите, стойте в очереди, либо закажите кадастрового инженера. На большой многоквартирный дом это стоит 60 тысяч рублей. Это меньше, чем люди собирают на стоянку, на парковки, на шлагбаум.

И вот вы зарегистрировали землю как общее имущество в соответствии с этим правом, и получили координаты точки геодезические, реперные по своему земельному участку. Для этого надо просто подать заявление, чтобы оформить это все. Там даже пошлину платить не надо. Да наняли человека, он отнёс это все. Даже в удалённом виде можно это сделать. Вот эти вот в журнале посмотрите, как выглядят эти документы по оформлению, в том числе акт приёмки передачи.

Сответствующие документы подаёте в Росреестр, бесплатно в собственность Вам оформляют, и Вы получили доли в праве. И например, в одной квартале, где пятиэтажка возбудилась и оформила протокол общего собрания решила оформить землю. Тут же они вызвали чиновников и говорят, ну, ка покажите нам градостроитьные документы. А тебе показывают и говорят, что на этом месте будет 20 этажей. Они говорят — вау, так это же наша земля, это же наша пятиэтажка. Так половину хотим, 10 этажей это наше соответствующее имущество. Давайте подписывать с вами соинвестиционный договор, по которому мы выселимся этот дом, причём мы не будем ничего переоформлять лишаться право собственности в этой пятиэтажке. Мы заключим договор и на время мы будем выселены в другое место. А вы на этом месте будете строить 30 этажей. После этого мы соответствующе поделим наши 50 процентов для того, чтобы получить своё. При этом на всем процессе реновации вы становитесь со-заказчиком всех услуг. То есть вы проверяете, а что будет строиться, как квартиры будут распределяться, сколько получает город, сколько получает вы и так далее.


Лепёхин:
— Вот люди я думаю, поняли уже в чем суть. Давайте вопросы какие то есть.


Вопрос из зала:
— В случае, купли продажи жилья в доме, доля передаётся автоматически новому собственнику квартиры, или нужен какой-то дополнительный договор.

Павленко:
— Хороший вопрос. Вот это также как сегодня это делается в домах, где создана ЖСК или ТСЖ. Если ТСЖ или ЖСК делал сбор денег инвестировал, например, в перекладку вентиляции или энергосистемы, и есть какие-то инвестиций, которые жители сделали, а потом приходит новый собственник и я хочу купить эту квартиру. Это жилищное объединение ему говорит “слушай, был такой сбор? Этот сбор потратили, поэтому ты должен заплатить не только за квартиру, но и тот взнос, который этот собственник делал. И при этом есть соответствующая такая законодательная процедура, то есть она не всегда исполняется, потому что Росреестр может и не потребовать у этого дела и переоформить права, и вы получаете в своём доме какого-то собственника.
Но в Америке, например, это не так. Есть знаменитая история, когда Мадонна решила купить с видом на Центральный парк шикарную квартиру. Но в этом кондоминиуме жителей ей сказали, ты очень шумная. Мы тебе запрещаем...” - и написали ей ценник на несколько миллионов долларов, о том, что она должна инвестировать в этот кондоминиум, если она хочет купить там квартиру... И она отказалась. Поэтому это право надо всегда смотреть, но это вы и сейчас делаете, потому что вы смотрите, — а сколько я буду платить за ЖКУ в этом доме? Этот вопрос сейчас все чаще и чаще покупатель жилья ставит одним из первых при покупке жилья. А по закону — доля в праве собственности общую часть следует судьбе собственности на квартиру, которую вы покупаете.


Вопрос из зала:
— Как местное самоуправление смотрит на все вот эти процессы? Как вы с ними решаете с ним этот вопрос?

Павленко:
— К сожалению, в Москве вы работаете не с местным самоуправлением, а с московским Правительством. У нас Москва является субъектом местного самоуправления как субъект Федерации, по особым законам и так далее.    И мы, как работаем, мы судимся. Вот девушка сказала, что там у неё предыдущий суд. У меня их 4, которые идут одновременно. И каждый раз мы доказываем, что законодательства не знают местные чиновники, не оперируют понятиями, которые даже в законе прописаны. Да и не хотят знать. Да, мне удалось пройти эти процедуры, только скажу большой секрет: для этого потребовалось 20 лет.


Вопрос из зала:
— Чезвычайная социальная апатия среди населения собрать их — мы знаем... Они равнодушны. Как Вам удаётся?

Павленко:
— Я каждый раз с этим вопросом сталкиваюсь и нахожу те или иные методы, как их решать в каком-то доме. У нас есть большая ассоциация, есть продвинутые люди, которые имеют опыт... И я кому-то говорю: съездите на такой адрес и скажите, что вот, если вы будете 1 раз в месяц приходить и снимать реальные показания счётчиков и таким образом, выписывать счета будут по фактически потреблённым ресурсам, то вы будете платить на 30 процентов меньше. И эта мотивация очень часто работает, и люди начинают шевелиться, приходить на собрание и так далее.

Там другим значит надо рассказать о том, как Капремонт дома права провести. Но для этого нужно сформировать реальное техническое обследование дома. Выявить все необходимые тонкости для того, чтобы качественно провести этот ремонт. Соответствующие подать обоснованную заявку фон капремонта, чтобы они выделили не 5 миллионов на капремонт, а 50. И раньше это было невозможно, но сейчас по некоторым домам фонд Капремонта выделяет 78 миллионов, второй дом получил 150 миллионов. То есть начинают уходить от заранее сформированных смет, что нельзя выше этого предела выделять деньги на капремонт, а наоборот, выделяют нормальные деньги и по реальным сметам. По реальным ценам начинает проводить капремонт дома. Это тоже многих других мотивирует.

Но я столкнулся с тем, что — допустим — у нас в квартале, где есть 3 ЖСК, и там люди фактически живут где-нибудь все на даче, а квартиры сдают. И они уже выстроились в очереди. Говорят, давай, мы сделаем здесь в квартале у нас проект. Строительство современного детского сада и инфраструктуру внутри квартала. Потому что фасады у домов выглядят ещё более-менее нормально, а внутрь квартал зашел — там как обычно, непонятно, что.

И они говорят, давайте сделаем их, мотивируя то, что можно было внутри квартала сделать инфраструктуру. Как очень часто по телевизору показывают японские дома для пенсионеров, то есть это большой комплекс, 1-3-этажа сдаются рестораны, какие-то помещения для отдыха сбора и так далее, и все это работает на них. Можно получить медицинские услуги питания и отдохнуть, а на других этажах они живут. И у них появляется такой вип-класс — пенсионный дом. При этом квартира в собственности находится, когда других этого как-то мотивирует, и вот в журнале мы как раз опубликовали все способы.
Как можно это сделать? Описали их и мне кажется, что главное, что не сегодня завтра в любом случае собственники жилья поймут, что, во-первых, что надо становиться реальными собственниками, нужно дом превращать единый земельный мощный комплекс и контролировать, что с ним происходит. Нужно учиться, все равно, в цифровой век. Нужно иметь элементарные здания, чтобы понять, как получить информацию, как ей воспользоваться, как участвовать. Современные способы проведения этих собраний в смартфоне, онлайн голосования. Это позволяет быстро это все делать учиться, учиться и учиться. У нас опыт.

С 2005 года у нас опыт издания журнала “Председатель ТСЖ”. Сегодня в России примерно 16 тысяч ТСЖ, есть такие, которые по 3-4 дома, по целому кварталу уже десятки лет управляют своими домами. Там 2-3 человека — председатели. Управляющего Или нанимают, или сами выполняют свои функции, и отлично управляют. Не переплачивают, заказывают услуги, требуют от местных властей, и местные власти очень с ними советуются, потому, что с ними ссорится себе дороже.
Такой опыт есть он описывается в каждом номере журнала. Вот в этом номере есть статья новое дворянство. Мы формируем людей, вот эти которые умеют управлять своей жилищной собственностью. Это и есть, наверное, в современном мире новое дворянство. Сейчас сложно представить, что будет какой-то олигарх или какой-то землевладелец, который себеусадьбу построит и будет всех эксплуатировать. А вот эти люди — это действительно в современном мире новое дворянство.


Лепехин:
— Это очень важный теоретический вопрос — теоретический, политический, общественно-политический. Сейчас же застройщик в России опережает домовладельца в том плане что формируется кастовое общество. В Москве, например, строится новое поколение домов, где есть уже вся инфраструктура, уже предусмотрено — плати! Но это не в формате кондоминиума, на самом деле это просто частная компания. Кондоминиума там нет. У американцев система права была развита. У нас другая совершенно технология, то есть, раз территория в Москве стоит дорого, раз народ, как бы — богатый и готов платить за инфраструктуру, застройщики делают новое предложение. То же самое с коттеджными посёлками происходит. И таким образом те люди, которые являются владельцам своих квартир, но живут в своих многоквартирных домах на окраинах, — они отстали на несколько десятков лет, с точки зрения инфраструктуры там стиле комфорт и прочее. по отношению к ним осуществляется беспредел. В любой момент в рамках очередной реновации пятиэтажки сносят, завтра будут девятиэтажки сносить. Вот эти казармы, который строит на МКАДе. Народ незащищен никак. То есть застройщик даёт новые предложения, он развивает рынок. Население, как было как бы бесправно, находясь в этих своих каморках, так оно остаётся.

Как вот выйти на опережение? Как реализовать схему опережающих, когда люди начинают друг становиться, собственниками своих земельных участков запускают альтернативные какие-то проекты поФормирование инфраструктуры. Вот тем самым даже сбивает цены.На те услуги, которые оказывают застройщики монополисты.Вот это серьёзный вопрос, потому что мотивация? Ну, как бы? Вот на рациональном мы понимаем, что да это как бы правильный путь, и каждому хотелось бы. У тебя квартира стоит 20 миллионов. Ну ты можешь её капитализировать теоретически до сорока, учитывая, что земля и все остальное... Вроде богаче становишься. Но куча геморроя возникает. В том плане, что ты втягиваешься в управление, которое тебе не сулит на самом деле хорошей жизни, а наоборот — количество судов всевозможных, преследований и так далее. Поэтому очень много проблем, но в любом случае это как бы позитивный опыт надо его тиражировать. Я пожалуй, свои сообщения делать не буду по той концепции. Сейчас мы как раз сосредоточимся на вашем выступлении.


Вопрос из зала:
— Допустим там 100 владельцев и совладельцев землю получают. При продаже согласие 99 других совладельцев под домом — нужно по закону? Или как это процесс практически решается? При продаже квартиры, другие собственники дома они должны согласие давать? Или автоматом?


Павленко:
— Другим собственникам все равно — какая ваша фамилия, Иванов или Сидоров. Вашей квартире соответствует доля в праве собственности, в том числе на землю. Вот такая-то доля есть. Если вы её оформили и зарегистрировали в Росреестре, — у вас даже свидетельство будет по этому делу. Когда вы продаёте эту квартиру, новый клиент говорит: «Я становлюсь собственником квартиры, у меня есть вот такая-то доля». Дальше, если у вас общее собрание или жилищное объединение есть, ТСЖ, ТСН или ЖСк, то вы их обязаны поставить в известность о том, что вы продаёте квартиру вместе с вашей долей. Это как в любом ЖСК? Потому что — может быть у вас есть задолженность по членским взносам... Как в садовом товариществе. И покупатель должен от вас получить информацию, а сколько будут стоить коммунальные услуги, а нет ли там каких-то больших инвестиционных взносов, которые ему тожепредстоит делать. Если вы были бы членом ЖСК. Что такое ЖСК? Это объединение взносов. Не имущество обвзносов.

А если у вас ТСН или ТСЖ, — то это объединение собственников и вы как собственник имеете право распорядиться. Но если у вас сформирован земельно-имущественный комплекс, есть вложения инвестиций и так далее, — вы должны проинформировать покупателя о том, что у вас в ТСЖ квартира, что у сделана какая-то доля. Это даже интересно покупатели, потому что, как правило, в таких домах есть порядок, есть правила проживания есть шлагбаум, придомовая территори... ваша квартира стоит дороже.

Мой опыт показывает, что вот этот золотой ключик мотивации для всех — он очень простой. Мне кажется, что нашему гражданину Российской Федерации собственнику жилья, который несёт обязательства, бремя содержания своей собственности, воспитывают детей и платит налоги нына имущество — нужно такому человеку представить новый статус гражданина. Я называю его Совладельцем своего многоквартирного дома. Совладельцем своего квартала, города Москвы. Страны Совладельцем. Почему потому что, когда вы начинаете формировать реестр, в цифровой экономике — кто вы в реестре? Посто как пользователь, который клики ставит? А здесь в реестре — вы владелец земельного участка на планете Земля! На территории Российской Федерации! В городе Москве...
И вот такой совладелец, который ещё и налоги платит и детей воспитывает и имеет... Владимир Анатольевич рассказывает, — кто должен иметь соответствующее право на акционирование, на получение каких-то субсидий, дотаций и так далее... У нас же сейчас есть материнский капитал. Многодетная мать — это новый статус гражданина — «многодетная мать». Она имеет такие такие такие-то льготы. Для собственников жилья, которые платят за это ЖКХ, платят налог на имущество — они тоже должны иметь статус. Если мы получим общественное признание и согласимся, что новый статус гражданина Российской Федерации, который оформил своё право и несёт бремя содержания. Он в первую очередь должен получить из общественных фондов, как минимум, распределение денег на благоустройство. Деньги на реновацию тогда — среди этих людей...

Лепёхин:
— Вот об этом поподробнее расскажите: предусмотрены ли вообще законодательством ли какие-то выплаты гражданам, хозяевам.

Павленко:
— Вы наверное не знаете, но каждый ваш дом, где вы живете, — он получает соответствующую субсидию. Только эту субсидию, кто получает? Не просто управляющая компания, в Москве это ГБУ «Жилищник». Они получают эту дотацию на себя, под ваш дом.    А это, чтобы вы понимали, дотация не просто на компенсацию управленческих функций. Это деньги на благоустройство, на содержание территории, на дополнительную уборку, на текущий ремонт.. Каждые 5 лет надо выделить эти деньги.
Вы знаете, какая сумма бюджета «Жилищника» в одном районе Москвы? Миллиард рублей. Половина этих денег, как правило, — благоустройство. Если этот миллиард распределить через общественный фонд, то есть — вот этим совладельцам, которые эти дома содержат фактически за свой счёт. Этот район за 2-3 года можно сделать золотым вообще. Ухоженным, современным, нормальным. Что мы кстати собираемся сделать на муниципальных выборах.
Новый статус гражданина Российской Федерация — «Совладелец России», мне кажется эта тема... Потому что если это не просто совладелец и землевладельца. Это человек, который познал радости солидарных процедур. Он может их организовать, сформировать, принять решение? Весь многоквартирный дом по его рыночной стоимости — это их комплекс. У них право получать муниципальные городские субсидии, инвестиции и так далее, активно участвовать. И самое главное — именно эти люди, обученные, работающие, воспитывающей детей — это сильное гражданское общество.   


Вопрос из зала:
— Александр Александрович очень интересно Ваш опыт узнать. В продолжение последнего, что вы сказали... А ваш дом — он получает эту субсидию, которая как бы положена «Жилищнику»?

Павленко:
— ...Смотрите, мы говорим: Государствами, не мешай нам! Московские чиновники — не мешайте нам! Мы 20 лет сами платим за дом. В этом доме городской собственности 90 процентов, 90 процентов квартиры не заселены, отселены ещё там до 2001 года были. Одна семья в этом доме 20 лет платит за содержание всего дома. И мы говорим, дайте нам право на реконструкцию дома. В 2019 году приходит какой-то ГУП «Центр управления недвижимостью», который должен эффективно управлять городской собственностью... Приходит и говорит: вот классно! Отселённый дом! Так мы сейчас инвестору продадим, Вас выселим, заработаем... И начинаются непонятки, все как всегда.     Мы говорим — ребята, мы всё сформировали и теперь нам осталось доработать на практике одну процедуру — процедуру финансирования многоквартирных домов под залог общего имущества.

Вы провели собрание и приняли решение: под залог земельного участка вашего многоквартирного дома. Вы получаете проектное финансирование для капремонта этого дома, для реконструкции, надстройки... Вот же — колоссальный ресурс в государстве. И не надо тратить деньги безумные государственные...


Вопрос из зала:
— Вопрос по собственникам, если хотят забраться и сделать собрание, а допустим, но 20-30 процентов квартир сдают квартиры. Можно ли простой доверенностью, без нотариуса, передавать арендатору право голосовать

Павленко:
— Простой довренностью — нет. Физические лица — только через нотариуса. И потом я надеюсь, что Александр скоро со своей командой сделает в смартфоне специальную программу для совладельцев в России. И она будет доступна и понятна, сколько в вашем доме принадлежит вам долей. Как провести собрание? Как капитализировать и получить доступ к финансовым рынкам. И это сейчас настолько просто, потому что вся информация есть. То есть вы можете сделать запрос в Росреестр, и сразу вам вытащат список собственников. Сделать электронный запрос на технический паспорт дома. Сколько полезной общей площади в доме. Арифметическим действием посчитать кому какая доля, согласовать на общем собрании... Просто всем разослал и все посчитали посмотрели. Все согласились, нажали кнопку. Электронное голосование понимаете все это можно оформить. Кто сейчас сделает такую программу — станет очень богатым человеком.


Вопрос из зала:
— Скажите, в вашем доме счётчик на тепло батареи общей стоит большой или под каждую квартиру?

Павленко:
— Нет, мы отказались от поквартирного учёта, у нас с счётчик на дом. При этом в Москве существует такая махинация: вам счётчик город ставит на трубу. То есть входная труба меряет, сколько тепла вам доставили? И вы спокойно, не зная ничего, платите, сколько вам моих предоставленных тепла. Но это тепло может к вам в дом не заходить, оно идёт по трубе и, по минимуму сопротивления — уходит в обратку.


Из зала:
— Это большая проблема, и посчитать очень трудно. Никто не может посчитать...

Павленко:
— Смотрите, а на самом деле это делается очень просто, если вы совладельцы дома. Вы заказчики. Вы оформили протокол общего собрания и направили в МОЭК, и сказали, — пока вы нам не поставите и не докажете, сколько мы фактически потребляем ресурса, мы вам платить не будем!


Лепёхин:
— Мы вот с Александром Александровичем разработаем план продвижения этой темы. То есть, на первый взгляд она такая скучная...

Павленко:
— ...План превращения граждан проводить в Совладельцев жилья. По крайней мере, это план освобождения, скорее.И поэтому кто хочет включиться в работу этой мастерской в качестве партнёра Александра Александровича, — соответственно милости просим. Включайтесь! Я думаю, что, может быть раз в квартал есть смысл проводить продвижение этой темы? Ну мы как бы разные варианты предусматриваем.