Совладение

17.08.2022

Солидаризация в жилищной сфере. Это возможно.

Председатель ТСЖ 0

Интервью Александра Александровича Павленко - президента саморегулируемой организаций управляющих недвижимостью «СОВЛАДЕНИЕ» каналу СПЕЦ. Александр Павленко излагает своё видение модернизации в России сферы ЖКХ, основным способом которой должна стать солидаризация системы управления жилым комплексом страны. Это видение, наряду с концепцией Владимира Лепехина об изменении формы собственности управляющих компаний в системе ЖКХ является основой подхода к названной теме в рамках Школы солидарной экономики.

Слово солидарность — это созвучно мне как новая социально-экономической системы, к которой мы идём, где в основе будут солидарные способы принятия решений, в том числе в жилищной сфере. И вот о том, что делать в жилищной сфере, что делать ЖКХ — мы сегодня и поговорим.

Наш опыт работы в этой сфере — мой личный и моих коллег — больше 20 лет. Я начинал ещё с 1985 года, когда создавал первый в стране молодёжный жилой комплекс “Икар”. У нас есть понимание того, как было в том государстве, в Союза Советских социалистических республик, что было сделано при приватизации жилья в 90-х, и как надо делать на основе мирового и европейского опыта? Весь этот опыт мы обобщили и можем выдать дорожную карту того, какие преобразования надо делать в жилищной сфере, как реструктуризировать наше зло, полученное с нашим ЖКХ, которое народ называет “Живи Как Хочешь”.
 
Этот план предусматривает формирование вместо ЖКХ системы активной жизнедеятельности граждан. В современном мире это называют экосистемой. И это слово и все, что с ним связано сейчас очень активно обсуждается в сети. Мы видим опыт наших ведущих компаний в России, которые создают такие экосистемы. И мы считаем, что вместо министерства строительства и ЖКХ вместо различных агентств и структур надо создавать единую экосистему активной жизнедеятельности граждан. Не чиновничью, нет, это я называю общественным министерством. То есть это структура гражданского общества на ассоциативных началах, которые создаются всеми участниками жилищного рынка и ЖКХ. Такая ассоциация называется коллаборация, то есть объединение во имя развития.
 
И такая коллаборация создаёт современную IT-платформу для коммуникации, для ведения реестров участников, для формирования биллинга, оптимизации продаж, учёта счетов по разработке различных проектов капитального ремонта и реконструкции многоквартирных домов. И так далее — для совместного управления недвижимостью.
Все это, конечно, в экосистеме формируется на основе стандартов.    Не как хочешь, а на основании современных профессиональных стандартов. Которые мы разработали и вот уже несколько лет и используем, применяем на наших пилотных в проектах. Это стандарт совместного владения и управления таким сложным объектом недвижимости, как многоквартирный дом.
 
В рамках совместного владения собственники, как владельцы своего дома, они принимают решение и выбирают в ту управляющую компанию, которая реально может отвечать их задачам и эффективно управлять многоквартирным домом. Не как сейчас, как обычно: управляющая организация только собирает коммунальные платежи. По этому принципу распределяются собранные деньги. Поэтому у нас трудно определить — менялись ли лампочки, убирался ли подъезд и придомовая территория, сколько мы платим за фактическое потребление коммунальных ресурсов.

Поэтому счета у нас неконтролируемые и необоснованны экономически. Мы уже проверяли это даже на наших пилотных проектах, когда мы переплачиваем только за отопление в доме примерно 30 процентов.
 
Если взять средний счёт на квартиру в месяц там, допустим 5000 р., то ещё полторы мы платим за услуги, которые мы не получаем за ресурсы, которым мы не пользуем. Ну, а ещё полторы тысячи в месяц за 10 месяцев. Это уже будет 15 000 и так далее и так далее. В рамках экосистемы по этим стандартам совместного владения и управления многоквартирным домом мы предлагаем систему, когда собственники могут платить только за фактически предоставленные услуги и фактически потреблённые ресурсы.    
Поэтому если вы в конце года, как предусмотрено законодательством, мы сделаем сверху расчётов с управляющей организацией, и, если у нас цены, которые они предоставили экономически необоснованны, если мы ресурсы получили не того качества, — мы не должны платить за это все безобразие. И мы предлагаем систему, когда это можно использовать кэшбэк, как в туризме. То есть — вы заплатили допустим, за 11 месяцев, провели сверку расчётов и определили, что вы даже переплатили, а не то, что вам нужно ещё платить. Поэтому кэшбэк, то есть на двенадцатый месяц коммунальные платежи вам должны возвращаться через карточку МИР, как в туризме.
Но это ещё не все, потому что экосистема предусматривает формирование собственников. Не тех виртуальных, и отсюда нищих, часто бывает — обманутых, бесправных, тех, за которых государство, как правило, потом отдувается дополнительными вложениями. Когда деньги украдены, дома не достроены и так далее. Вот мы предлагаем систему, когда собственник жилья становится при проведении определённых процедур в доме совладельцем своего дома. Для этого он формирует общее имущество, определяет границы земельного участка, ставит на кадастровый учёт, становится землевладельцем.

Например, в Великобритании такой принят закон ещё в 2001 году. Там этот собственник называется зарегистрированный общественной землевладелец. Общественной, потому что у него доля в земле, не выделяемая в натуре, а это доля в праве собственности на общее имущество, к которому относится и земельный участок. И поэтому получив такой статус и зарегистрировав общего имущества многоквартирного дома в Росреестре через постановку на кадастровый учёт, этот виртуальный, нищий и обманутый собственник становится совладельцем своего дома в соответствии со своей долей в праве собственное общее имущество.
В прошлой программе мы говорили о том, что сегодня власти намеренно блокирует возможность разграничения участков для постановки на кадастровый учёт. Немногие понимают, что ценность представляет не только их квартира, сам дом и земельный участок под ним, потому что просто собственность какой-то квартиры. На самом деле это собственность обоев, напольного покрытия и слой красочки на потолке... Ну и воздушного объёма внутри фактически владельца дырки от бублика... Новый статус собственника жилья фактически это новый статус гражданина Российской Федерации, который, как собственник жилья, ещё и заказчик на получение и оплату коммунальных услуг, заказчик на капитальный ремонт и на реконструкцию дома. Он — землевладелец.

И вот этот новый собственник, имея статус владельца многоквартирного дома, получает все права, и об этом мы говорили в прошлой передаче. Но я хотел бы добавить, что этот собственник жилья становится ещё и полноценным участником местного самоуправления в своём квартале, в своём муниципальном образовании, потому что он не просто человек, который идёт голосует в положенный срок. Этот землевладелец реально имеет долю в праве собственной территории этого муниципального образования и на эту землю. Он не только голосует, но и не спрашивает с выборных с выборных лиц, которые отвечают за развитие органов местного самоуправления. И он становится соучастником программ и проектов, которые реализуются на этой территории.
 
Но мало того, он ещё как участник местного самоуправления на этой территории официально зарегистрирован с этим статусом. Он имеет право претендовать на муниципальный бюджет, на муниципальные ресурсы, в том числе финансовые, на реализацию проектов благоустройства, например, на деньги, которые собирают с платных парковок. Если местные депутаты и граждане, которые живут на этой территории, приняли соответствующее решение от ему принадлежали бы и доходы от парковок районе. Это примерно полмиллиарда, при очень скромном бюджете. Люди не знают о других фондах, к которым они на самом деле по закону имеют прямое отношение, это вовсе не какие-то там тайные кипрские оффшоры. Куда уходят эти денежки?
 
Совладельцы — это те, кто действительно чувствуют себя гражданами, а не населением. Например, в Москве, очень широко распространена эта система ГБУ “Жилищник”, которая не заключает договора с гражданами, не отчитывается за услуги, которые представляет. Бюджет ГБУ “Жилищник” составляет около триллиона рублей. И если этот бюджет поставить под контроль? За несколько лет, например, тот же Тверской район можно сделать ну просто как город-сад? Я уже не говорю о проектах, которые есть в любом муниципальном округе в Москве — это соответствующие градостроительные проекты. Это развитие транспорта. Это строительство каких-то домов. Муниципальные образования должны претендовать на муниципальную собственность. В виде жилых квартир жилых домов, подсобных помещений... Это то, что называется муниципальная инфраструктура. То есть шаговой доступности кафе, рестораны, службы, быта и так далее. И это должно работать на местном уровне. Тогда это будет эффективно и совладельцами этого являются собственники жилья. Землевладельцы, проживающих на этой территории в многоквартирных домах.    
Сейчас мы распространяем этот стандарт совместного владения управления на посёлки домовладельцев, то есть посёлки ИЖС, то есть коттеджные посёлки в самом ближайшем Подмосковье и в многоквартирном доме. Эта система, как бы вертикальная. В посёлках это горизонтальное такое устройство многоквартирного дома, где есть жилые квартиры и нежилые помещения. Земельный участок, на котором стоит дом. И общее имущество в виде подвала или нежилых помещений, которые находятся в доме такой объект к недвижимости мы называем по-современному — ЖИЛИЩНОЕ СОВЛАДЕНИЕ.

И вот тогда нам кажется, вот такая экосистема может быть построена, и она будет обеспечивать активную жизнедеятельность граждан, собственников жилья, плательщиков налогов. В том числе налога на имущество. Человек обязан активно управлять своими правами. Кстати, в немецкой конституции написан собственник обязан. Вы не только получили в собственность квартиры, но вы получили ещё общее имущество. Правда, государство до сих пор не выполнил свои обязательства по передаче вам земельных участков и общего имущества и дом, который должен быть в надлежащем состоянии приведён в порядок и тогда вы должны этот дом получить в совместное владение.
У нас целая группа людей, которые много занимаются этим направлением. В торгово-промышленной палате это комитет по предпринимательству в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Есть несколько ассоциаций ТСЖ и ЖСК. Мы прорабатываем вопрос о создании Союза собственников и совладельцев Российской Федерации с тем, чтобы уже членами этой ассоциации были уже не просто виртуальные собственники, а реальные землевладельцы и совладельцы своих домов. И мы готовы сформировать соответствующие инструкции и методологии, можно это сделать современными технологиями, в видео формате. Мы сейчас издаём журнал “Председатель ТСЖ”, где мы прописываем те или иные формы, как провести капремонт, как обеспечить минимизацию оплаты по ЖКХ и так далее и так далее. На этот журнал можно подписаться в сети, чтобы принимать совместное решение, то есть реализовать современные солидарные процедуры в виде общих собраний собственников.
 
Все эти стандарты в конце концов зиждятся на трех “китах”. Первое — это, конечно, Самоуправление. Потому, что, если вы не готовы быть вот таким активным гражданином, то вы будете дойной коровой, ну или кроликом.
     
Второе слово — это саморегулирование. Многие члены нашей группы являются членами Совета по саморегулированию Торгово-промышленной палаты РФ. С 2007 года вышел федеральный закон о саморегулируемых организациях, и мы продолжаем эту тему. Кроме вот таких профессиональных СРО создаются ассоциации в виде национальных объединений, и национальные объединения уже в различных отраслях, например, в жилищной сфере они формируют экосистему. Как бы общественное министерство в этой стране, орган гражданского управления.
 
А третье слово — это Самостояние. Это слово придумал Александр Сергеевич Пушкин. Помните, знаменитый стих его: “...Самостоянье человека — залог величия его!” Около 200 лет назад наш гений, проехавшись по объектам пугачёвского восстания, понял, что такое перспективное общество и дальнейшее развитие человека. Самостояние человека это не только его свобода, не только материальная какая-то основа, которая обеспечивает его. Это близость человека к цивилизации, каким-то ценностям. Духовность. Ну и то, что у нас распространено, обязательное наличие совести, которая не должна спать в человеке.
Ну и когда мы говорим про народ, то сразу задаём себе вопрос: а народ это кто? Что такое народ? В современном мире идёт как бы развилка? Либо народ — это те, которые клики в соцсетях делают. В этом виртуальном мире мы превращаемся в людей, которые через из информационной технологии, делая какое-то и голосует принимает решение там заказывают еду и так далее. Это один народ.
    
А другой народ — это совладельцы! То есть это люди, которые имеют долю в праве собственности на территории своей страны. Которые формируют соответствующую процедуру в своём доме, в своём муниципальном управлении в городе Москве или в Санкт-Петербурге. Мы — москвичи, и если мы москвичи — то мы, совладельцы Москвы. В том числе и бюджета, в том числе земельных ресурсов, в том числе и энергетических ресурсов, и так далее.