Совладение
Долгожданный законопроект «О жилых комплексах» готовится к первому чтению в ГД РФ
Председатель ТСЖ
0
Управление и эксплуатация коттеджных поселков и таун-хаусов до сих остается вне правового поля. Даже в ближайшей Подмосковье за внешним благополучием и гламурными картинками рекламных буклетов можно услышать сотни историй о чудовищных поборах и коррупции, которая царит в сфере управления загородными усадьбами горожан. Законопроект, основанный на мировом опыте солидаризма, экспертному сообществу представляет старейший предприниматель России в ЖКХ, президент СРО «Совладение» Александр ПАВЛЕНКО.
Приветствую наших дорогих слушателей участников. Приветствую членов Комитета по предпринимательству в сфере Жилищно-коммунального хозяйства Торгово-промышленной палаты России. Приветствую подписчиков журнала «Председатель ТСЖ», а также всех жилищных активистов, которые принимают участие в совершенствовании наших жилищных правовых отношений, в подготовке предложений по реструктуризации системы ЖКХ в стране, в наших многоквартирных дома и в коттеджных посёлках индивидуального жилищного строительства. Поскольку именно эта тема сейчас сегодня будет более подробно у нас рассматриваться.“О жилых комплексах. Управление общим имуществом в жилых комплексах” — так называется наш законопроект. Это долгожданный законопроект, его ожидали уже 2 года, поскольку нам нужно серьёзно наводить порядок в управлении коттеджными посёлками, агломерациями домовладений ИЖС, в управлении общим имуществом МСС, с предоставлением соответствующих прав собственником домовладений.
В рамках обсуждения Концепции солидарной экономики, которую мы проводим под руководством Владимира Анатольевича Лепехина, генерального директора института ЕВРАЗЭС и ректора Школы Солидарной Экономики (ШСЭ), мы планируем записать это обсуждение на видео, несколько частей.
Сегодня, в первой части, мы на телеканале «Спец» начнём широкое обсуждение данного законопроекта, что называется в онлайн, чтобы подготовить наши предложения, уже обсуждаемые экспертным сообществом, — и представить их в Государственную думу для рассмотрения собранием депутатов по принятию решения о развитии таких комплексов и управления линейными объектами, инфраструктурой и так далее. Первоначально Совет Государственной думы такой законопроект уже рассмотрел и у нас есть поручение представить наши предложения в сентябре месяце для первого чтения в осенней сессии.
У меня в руках обращение в аналитический центр Правительства Российской Федерации, которое подписал статс-секретарь, заместитель министра, с приложением текста законопроекта. Ещё раз: он называется Федеральный закон “О жилых комплексах. Управление общим имуществом в жилых комплексах.”
Достаточно большую роль в подготовке такого законопроекта сыграла Елена Николаева, депутат Московской городской думы, председатель комиссии по архитектуре и земельным отношениям в Московской городской думе. Она достаточно опытный эксперт в жилищной сфере, которая готовила изменения в жилищный кодекс и в законопроект о капитальном ремонте и поправки, связанные с управлением общим имуществом, созданием жилищных объединений, распределением долей в праве собственности на общее имущество и принятием решений на общих собраниях или в жилищных объединениях. Для неё это достаточно понятная тема и в этом законопроекта проекте мы учитываем её предложения, её участие в таком документе.
Рассмотрим только несколько статей в этом законопроекте. Первая статья, как обычно, касается предмета регулирования жилых комплексов и управления эксплуатацией и содержанием таких комплексов, устанавливает гарантии по защите прав, законных интересов и имущества индивидуальных собственников индивидуальных жилых домов, а также их земельных участков и иных объектов недвижимости в жилых комплексах.
Статья 2 называется “Жилой комплекс”. Здесь я хотел бы остановиться подробно, потому что уже приняты соответствующие законопроекты, которые в рамках реформирования нашего гражданского кодекса, чётко теперь обозначают, что такое объект недвижимости — единый недвижимый комплекс. Имея в виду, что в недвижимости такие комплексы формируются как на основании одного или нескольких объектов недвижимости, так и имеет соответствующие объекты общего имущества, который является составной частью этих единых недвижимых комплексов и следуют в суде по судьбе права собственности конкретных собственников на свои помещения. Либо это в жилых домах, либо это в комплексах ИЖС, когда объединяются собственники домовладений.
Во второй статье эти новеллы федерального законодательства, которое расшифровывают понятие — “Единый недвижимый комплекс”. Вводить как новое понятие в законодательстве мне кажется не следует, поэтому свои предложения письменные мы сформулируем для Государственной думы и соответствующим образом будем обсуждать, после чего передадим их для уточнения этого законопроекта.
Третья статья законопроекта касается имущества общего пользования. И мы также предварительно обсуждали эту статью. Нам кажется, что имущество общего пользования следовало бы называть все-таки, так — как это сформулировано в Жилищном кодексе в отношении общего имущества многоквартирных домов, поскольку и дальнейшей статьи в данном законопроекте они касаются вопроса самоуправления и содержание общего имущества, принятия решений по определению доли в праве собственности. На такое имущество и мне кажется, что было бы в правильном иметь аутентичные формулировки как в жилищном кодексе, так и в законопроекте о жилых домовладениях и жилых комплексах в ИЖС.
В пункте 2 данной статьи законопроекта предлагается, что к имуществу общего пользования относится общее имущество собственника, принадлежащие ему на праве общей долевой собственности. Далее — имущество не находящие в долевой собственности. Такое нововведение — это имущество, которое используется для удовлетворения потребности всех собственников. То есть эта норма не случайно попала в этот законопроект, поскольку она закрепляет ту в общем, то безобразную ситуацию, которая сейчас у нас находится в этой сфере, когда в построенном жилом комплексе домовладельцы заплатили не только за свою землю и построенный на этой земле дом, но и они платят за дорожки, за линейные объекты коммуникации инфраструктуру этого комплекса.
После сдачи такого комплекса инфраструктура общего имущества как-то непостижимым образом переходит в частные руки и после этого начинается большое количество недоразумений, судебных разбирательств. Начинается возмущение граждан, поскольку находящиеся в частной собственности объекты инфраструктуры управляются компаниями, которые назначается в этом комплексе. Они выставляет очень часто невообразимые счета за обслуживание и иметь индивидуальный жилой дом на таком земельном участке становится крайне невыгодно, поскольку высокая стоимость эксплуатации содержание в этом посёлке с имеет высокую стоимость таких судебных разбирательств, жалобы и так далее...
На это особое внимание как застройщиков, так и собственников домовладений в таких посёлках ИЖС обращалось два года назад на Международной конференции по строительству, которое проходило в торгово-торгово-промышленной палате России 2 и 3 декабря в 2020 году. Участники конференции высказывались о том, что эти проблемы надо решать в рамках нового законопроекта и нам кажется, что наличие частной собственности в таких посёлках ИЖС, кроме общего имущества собственников домовладений в таком посёлке недопустимо. Мне кажется, надо приводить это в максимальное соответствии с тем, как это сформулировано в жилищном кодексе.
После того как собственники, получив землю и построив свой коттеджный посёлок, они соответствующим образом и платят за инфраструктуру дорожки, линейные объекты системы водоснабжения и канализирования, система электроснабжения и так далее отопления. И мне кажется, что вполне логично было бы сформировать эти объекты как объекты общего имущества этого посёлка и соответствующим образом. Собственники могли оплачивать по фактическим затратам получаемых коммунальных услуг.
Общие затраты жизни в таком собственном доме они могли бы иметь достаточно разумную стоимость. У нас задача стоит также формировать малоэтажную Россию и предоставлять комфортные условия для жизни российским семьям и обеспечиваем им жизнь в собственных о владениях, на собственном земельном участке с эффективно работающей инфраструктурой, оплачивая по фактическим затратам те коммунальные услуги, которые они получают от своего оператора, которого они выбрали в качестве компании, занимающийся содержанием и эксплуатацией их общего имущества. Мне кажется, что это логично и мы будем давать предложения о пересмотре этого пункта 2-2 подпунктов в пункте 2 статьи 3 и имущества общего пользования.
Статья 4 — это право собственности на имущество, находящее в долевой собственности. Определение долей осуществления прав на земельный участок, входящий в состав имущества и не находящийся в его собственный и представлена в аренду. Статья 4 определяет право собственности на общее имущество, которое находится в общей долевой собственности. Здесь также нужно сослаться на существующее федеральное законодательство, и совсем недавно появилось уточнение к 214 закону. Это федеральный закон о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации, и здесь ещё раз уточняется, — что является общим собственников индивидуальных жилых домов в малоэтажных жилых комплексах, относящихся и расположенных в границах территории такого малоэтажного жилого комплексах как объекты капитального строительства.
В первую очередь это сами объекты капитального строительства и иное имущество и земельные участки. Если использование такого имущества осуществляется исключительно для удовлетворения потребности собственников, указанных индивидуальных жилых домов. В частности, — объекты инженерной, технической и транспортной инфраструктуры, предназначенных для обслуживания расположенных в границах территории мало и также жилого комплекса, или жилых домов, в том числе котельные, водонапорные башни и тепловые пункты, проезды, велосипедные дорожки и пешеходные переходы, тротуары, элементы благоустройства, детские спортивные площадки, места отдыха, парковки и площадки для размещения контейнера ТБО.
Объекты капитального строительства, отвечающие требованиям, указанных в настоящей части закона — относятся к общему имуществу собственников зданий и жилых домов в малоэтажном жилом комплексе с даты получения разрешений на ввод таких объектах и эксплуатация в порядке, предусмотренном законодательством о градостроительной деятельности. И не требуется получение разрешения на ввод этих объектах в эксплуатацию.
Отсюда возникает в этом законопроекте и пункт 4-4 — доля собственника индивидуального жилого дома в праве общей долевой собственности на общее имущество и право аренды земельного участка. Право, которое входит в состав общего имущества следует в судьбе права собственности на указанный дом и прав на земельный участок. Это также описано уже в привычном нам изложении Жилищного кодекса.
Мне кажется, что надо здесь рассмотреть эволюцию строительства и ввода в эксплуатацию коттеджного посёлка с индивидуальными жилыми домами. 1 этап — это получение соответствующего земельного участка в соответствии с градостроительными планами, планами органов местного самоуправления и этот земельный участок формируется для подготовки проекта разрешительной документации и на нем выделяются соответствующие земельные участки, на которых которые будут застраиваться, в соответствии с соглашением будущих собственников будет создано Совладение, то есть коттеджи.
Такой порядок, например, предусмотренный в Испании, то есть органы местного самоуправления или частные инвесторы, сформировав земельный участок, сначала делают его подготовку и проводят все коммуникации для этого земельного участка с выводом соответствующих элементов инфраструктуры на каждый отведённый земельный участок, где будут строиться домовладения, коттеджи. После этого так же, как и у нас, следут соглашение между будущим собственником и застройщиком.
В рамках 214 закона реализуется процесс инвестиции частного собственника для строительства индивидуального жилого дома и соответствующие. Подписывается соглашение. Недавно, 13 мая 2022 года, утверждена примерная форма соглашения участников долевого строительства и установления доли в праве общей долевой собственного общее имущество собственников индивидуальных жилых домов даже комплексе. Примерная форма определяет теперь соглашение между будущими собственниками, инвесторами-покупателями земельных участков, желающими построить на этом земельном участке свой дом своё домовладения, и это соглашение определяет форму того, как это делается.
После того, как застройщик заключил такие соглашения на все выделенные предварительные земельные участки, построил и коммунальную инфраструктуру, объекты, нежилые и здания и сооружения, соответствующие, которые в будущем станут обслуживать эти домовладения, он может подготовиться и проводить работу и — в конце концов сдаёт этот жилой комплекс, вводит его в эксплуатацию. Мне кажется, здесь также надо предусмотреть процедуру, которая, например реализована в Болгарии. Когда застройщик, в соответствии с европейскими нормами, построив этот участок сдаёт соответствующие документы, заверенные нотариусом, в налоговую инспекцию. И отчитывается — сколько средств он получил от инвесторов по соглашению о долевом участии, сколько он потратил на обустройство этого участка, строительство домов или элементов инфраструктуры. То есть — все его затраты. С разницы он платит соответствующий налог на прибыль. И таким образом, в Росреестре появляются документы, чётко определённые по этому объекту — и нотариально заверены.
Подтверждённые затраты застройщика и полученная прибыль будет соответственно составлять разумные конечно пределы, потому что в этом случае застройщику никакого смысла нет накручивать 300 процентов доходности с этого объекта, ведь все равно он заплатит соответствующие налоги на эту прибыль и отдаст это государству.
Это все отработано уже и в Европе, и даже как я уже сказал в в Болгарии, и мне кажется, что этот опыт надо взять на вооружение. Таким образом в итоге это приводит к тому, что мы покупаем земельный участок или строим свой дом свой коттедж. Мы все-таки будем платить по нормальным обоснованным, экономически обоснованную цену. Как за свой дом, так и за инфраструктуру. Если эта инфраструктура коммунальной становится общим имуществом, то это обеспечивает то, что заказчиком на использование этой инфраструктуры становятся сами собственники домовладений, и, таким образом, они обеспечивают возможность контроля за оператором, который предоставляет эти коммунальные услуги и добиваются оплаты по фактическим коммунальным затратам ресурсов, которые они получают в данном своём домовладении.
Мы намерены все эти новации сформулировать в первой части этого закона и внести данный законопроект, чтобы обеспечить его практическую пользу и решить задачу о контроле будущих собственников, и за формированием земельного участка, и за строительством, и после сдачи в эксплуатацию жилого комплекса, где они собираются жить. И потом платить за содержание эксплуатацию этого комплекса. И мне кажется, вот на этом мы сегодня закончим. В следующий раз мы соберёмся в более расширенном составе, рассмотрим другие статьи этого законопроекта для того, чтобы в конце концов обеспечить полный анализ и сформулировать предложения для направления на наши предложения в Государственную думу в сентябре этого года.
… и буквально одно слово в заключение. Я хотел сказать о том, что это вот элемент такой прямой демократии, когда граждане и эксперты могут участвовать в подготовки предложений для законопроекта, который будет приниматься депутатами. Будут исключать соответствующие элементы кулуарности, возможности протаскивания каких-то интересов крупных коммерческих структур или отдельных депутатов, и вот эта технология обсуждения в законопроекте, что называется в онлайн. Мне кажется, она достаточно перспективна, и мы приглашаем всех желающих активно участвовать в обсуждении такого законопроекта.
Комментарии ()